重庆市人民政府


渝府令第156号


《重庆市自然灾害处置办法》已经2003年6月1日市人民政府第8次常务会议审议通过，现予发布，自2003年8月5日起施行。


市长 王鸿举


二○○三年六月三十日


重庆市自然灾害处置办法


（2003年6月1日重庆市人民政府第8次常务会议审议通过，2003年6月30日重庆市人民政府令第156号发布）


第一章 总则


第一条 为了有效地组织开展救灾工作，减少自然灾害造成的人员伤亡和财产损失，促进我市经济社会发展，制定本办法。




第二条 本行政区域内自然灾害的处置工作适用本办法。


第三条 本办法所称自然灾害,是指干旱、暴雨洪涝、风雹、雷电、低温、地震、地质、生物灾害以及森林火灾和其他异常自然现象造成的危害。


自然灾害分为：特大自然灾害、重大自然灾害和一般自然灾害。


第四条 救灾工作实行属地管理、分级负责，政府救助与群众自救相结合的原则。


第二章 工作职责


第五条 市政府统一领导全市救灾工作，制定救灾工作的方针、政策，帮助受灾区县（自治县、市）完成特大自然灾害或重大自然灾害救灾任务。


第六条 区县（自治县、市）人民政府负责本辖区内的救灾工作，履行以下职责：核实灾情，制定救灾方案，并采取落实措施；动员和组织灾区群众，开展生产自救、重建家园工作，保护国家财产，维护灾区社会稳定，及时恢复灾区正常的生产、生活秩序；抢救伤病员，安抚遇难者家属，处理善后事宜；救济灾民和安顿无家可归者，确保灾民有衣、食、住，并防止流行疾病的发生；在本级财政中安排专项救灾资金，储备救灾物资。


第七条 市政府救灾办公室职责：统筹协调全市救灾工作；会同市政府有关部门提出救灾资金、物资安排建议；协调有关部门落实市级救灾专项资金，并对救灾专项资金的使用情况进行监督检查；开展调查研究，及时向市政府提出自然灾害处置工作建议和意见；会同有关部门作好自然灾害预测预报工作，编制减灾规划。


第八条 市经济综合主管部门职责：负责组织直管国有大中型企业开展救灾工作；负责紧急处置灾区有毒有害物质泄漏，防止化工、天然气等次生灾害发生；负责搞好工矿企业灾情核实、上报，帮助企业搞好灾后重建和恢复生产工作。


第九条 市建设行政主管部门职责：组织建设系统开展救灾工作；组织专家评估全市因灾造成重要建筑的损失，并提出恢复重建建议。


第十条 市商业行政主管部门职责：负责商委系统灾情的核实、上报，帮助受灾企业搞好生产自救，及时恢复生产和营业。


第十一条 市交通行政主管部门职责：负责组织交通系统开展救灾工作；负责组织全市公路、水路并协调重庆铁路分局、民航重庆管理局等部门组成应急抢险和运输队伍，尽快恢复被破坏的铁路、公路、水路、空港和有关设施，优先保证抢险人员和物资的运输、灾民的疏散。


第十二条 市教育行政主管部门职责：负责组织教育系统开展救灾工作，统计核实灾情，上报灾害损失，及时帮助受灾学校恢复正常教学，维护教学秩序。


第十三条 市市政行政主管部门职责：负责市政设施维护管理；负责城市供水设施保护；参与城区地质灾害防治工作。


第十四条 市水利行政主管部门（市防汛抗旱指挥部办公室）职责：负责全市抗旱防洪预案的编制，制定重要水利设施度汛、抢险和分洪方案；负责江河清障工作，检查汛期抢险队伍、物资、器材等落实情况；及时向市政府报告并向有关区县（自治县、市）政府通报有关江河水情及水文信息；组织抗旱服务队，帮助灾区开展抗旱服务工作；统计、核实旱灾、洪灾并向市政府和国家防汛抗旱总指挥部报告。


第十五条 市地震行政主管部门职责：负责地震监测、预报，做好地震应急准备，协助市政府对实施地震应急预案工作进行监督检查；破坏性地震发生后，在2小时内将发震时间、震中位置、震级报告市政府及中国地震局，震后2小时内派出地震现场工作队（组）赴灾区；承担地震灾害损失评估并将评估结果及时报告市政府及中国地震局。


第十六条 市农业行政主管部门职责：负责农作物病虫害的测报和防治工作，组织农技人员赴灾区帮助指导灾民生产自救，恢复农业生产；及时向市政府报告重大农作物病虫灾害情况和农业因灾损失情况。


第十七条 市林业行政主管部门（市护林防火指挥部办公室）职责：负责制定全市森林防火预案，指导各区县（自治县、市）森林火灾扑救工作；掌握森林火灾动态、病虫灾害发生发展情况，并及时汇总灾情向市政府和国家林业局报告；做好扑救重大森林火灾和防治森林病虫灾害的物资准备工作；协助市政府组织和指挥重大、特大森林火灾的扑救工作。


第十八条 市气象行政主管部门职责：协助编制全市气象灾害防御规划和气象灾害应急预案；负责编制气象灾害区划；负责进行灾害性天气趋势分析和预报；气象灾害发生后，及时收集和核实气象灾害类别和等级，向市政府和中国气象局报告；负责人工影响天气工作；负责防雷安全工作。


第十九条 市国土资源和房屋行政主管部门职责：负责全市范围内地质灾害的行政管理，编制全市地质灾害防治规划和年度防灾预案；负责全市地质灾害的监测工作，并对重、特大地质灾害进行应急调查和组织抢险应急治理；负责核实、统计全市地质灾害情况，组织专家评估地质灾害造成的经济损失，向市政府和国土资源部报告，并对地质灾害恢复治理方案进行审定。


第二十条 市财政行政主管部门职责：负责救灾资金的筹集调度，负责市级救灾专项资金的管理，确保救灾资金及时足额到位，监督救灾资金使用。


第二十一条 市民政行政主管部门职责：负责农村灾民生活安排，做好灾民的转移安置和住房恢复重建工作；负责救灾救济物资的储备、调集、分配、发放等管理工作；负责救灾捐赠款物的接收，会同市政府救灾办公室提出分配方案报市政府审批；负责自然灾害的灾情统计并向市政府、民政部报告；负责民政救灾救济资金的管理。


第二十二条 市卫生行政主管部门职责：负责组织卫生防疫和医疗急救队伍抢救伤员，帮助、指导灾区开展救灾防疫防病工作；负责受灾地区疫情和可能危及生命与健康的信息资料报告工作；负责指导受灾地区卫生部门、卫生监督监测机构开展生活饮用水卫生、食品卫生监督监测工作和卫生知识宣传工作；及时向灾区提供所需药品和医疗器械。


第二十三条 市通信行政主管部门职责：组织电信运营企业，尽快恢复被破坏的通信设施；迅速启动应急通信系统，保证救灾通信畅通；调用各通信企业的通信系统，经批准可调用非通信企业的通信系统。


第二十四条 市电力行政主管部门职责：组织应急抢救队伍，协调灾区电力主管部门尽快恢复被破坏的发、送、变、配电设施和电力调度通信系统等，保证灾区（特别是首脑机关、抢险救灾指挥部等重点部门）的电力供应。


第二十五条 市公安行政主管部门职责：负责灾区治安防范，加强灾区治安管理和安全保卫工作，打击各种违法犯罪活动；负责维护重要目标和要害部位的安全；维护灾区交通秩序，保证抢险救灾工作顺利进行。


第二十六条 市农机行政主管部门职责：负责组织实施全市机电提灌发展规划和抓好提水抗旱工作；调查核实全市农机受灾情况，向市政府和农业部报告；组织抗旱服务队和维修人员到灾区帮助抢修提灌机具；组织恢复农业生产所需农业机械。


第二十七条 市粮食行政主管部门职责：负责组织调运粮油等生活必需物资的供应，保证灾区需要。


第二十八条 市审计行政主管部门职责：负责对各级、各部门安排的救灾资金和接收的捐赠资金、物资进行审计监督。


第二十九条 市监察行政主管部门职责：在自然灾害处置工作中，监督检查国家法律法规的执行，对违纪违规行为及人员进行查处。


第三十条 充分发挥驻渝部队、武警部队、民兵预备役部队以及红十字会、慈善总会等社会力量在自然灾害处置工作中的作用，减少灾害损失。


第三章 灾情的报告与发布


第三十一条 自然灾害发生后，当地人民政府必须迅速组织有关部门调查核实灾情，及时向上级政府和有关部门报告。


发生一般自然灾害，所在区县（自治县、市）人民政府应在24小时内报告市政府救灾办公室和相关部门。


发生重、特大自然灾害后，所在区县（自治县、市）人民政府应在1小时内向市政府报告受灾信息，6小时内上报灾情和救灾情况，同时抄送市政府有关部门。


得知发生重、特大自然灾害信息后，市政府救灾办公室在1小时内向市政府主管领导报告受灾信息；市政府在1小时内向国务院报告受灾信息，10小时内向国务院报告灾情和救灾情况。


受灾信息、灾情及救灾情况的上报实行实名制。


第三十二条 灾情报告内容：灾种，发生时间、地点、范围，伤亡人数、损失情况、危害程度以及已采取的对策措施等。


第三十三条 灾情的发布以区县（自治县、市）人民政府指定的专门部门的统计数据为准。重、特大自然灾害的灾情对外发布，经有关部门核实报市政府批准后，由市政府救灾办公室通过新闻媒体发布。


第四章 救灾资金和物资的筹措与管理


第三十四条 救灾资金筹措应坚持自力更生为主，国家补助为辅，以及通过保险补偿、社会捐赠、信贷和争取国际援助等多渠道筹措。


第三十五条 市政府对遭受重、特大自然灾害的区县（自治县、市）人民政府予以适当救灾补助。一般自然灾害由区县（自治县、市）人民政府负责筹集救灾资金，安排发放到受灾地区。


第三十六条 救灾资金和物资必须专款专用，专物专用，任何单位和个人不得截留、挪用、贪污。


区县（自治县、市）人民政府和市政府有关部门在每年度对救灾资金、物资的使用情况进行专项检查，检查结果上报市政府。


第五章 奖惩


第三十七条 凡具备下列条件之一的单位和个人，由各级人民政府或者主管部门予以奖励：


（一）及时提供灾害前兆信息，灾害预报及时、准确，使国家和人民生命财产免遭重大损失的；


（二）参加抢险救灾，抢救人民生命财产和公共财物，表现突出的；


（三）在执行抢险救灾任务时，组织严密，指挥得当，出色完成任务的；


（四）开展防灾减灾科学研究成果显著的；


（五）在减灾、防灾、救灾工作方面有其他特殊贡献的。


第三十八条 凡有下列行为之一的，对负直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由所在单位、上级主管部门或监察机关给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理：


（一）不按规定报告灾情或者虚报、瞒报、假报灾情，造成严重后果的；


（二）故意发布虚假的灾害预报信息造成损失和影响社会稳定的；


（三）在抢险救灾中，领导、指挥严重失误或者不服从命令，使国家和人民生命财产遭受重大损失的；


（四）负责救灾工作的国家工作人员滥用职权或玩忽职守的；


（五）对如实反映灾情和揭发违纪行为者进行打击报复的；


（六）截留、挪用、贪污救灾款物的；


（七）在救灾工作中有其他违法乱纪行为的。


第六章 附则


第三十九条 区县（自治县、市）人民政府可以根据本办法，制定实施细则。


第四十条 本办法自2003年8月5日起施行。




附件：重庆市自然灾害等级划分


附件：




重庆市自然灾害等级划分




一、特大自然灾害


（一）中等以上破坏性地震：震级为5.5级以上或造成人员死亡在30人以上，直接经济损失达到1亿元以上的地震。


（二）特大风雹灾害：风速在25米/秒（风力10级）以上，县级行政区域内1次因灾死亡人数在20人以上，或倒塌房屋1000间以上，或农作物绝收面积占播种面积10%以上，直接经济损失5000万元以上。


（三）特大寒潮雪灾：12－2月份，72小时内日平均气温连续下降10℃以上，3－4月份、10－11月份，72小时内平均气温连续下降12℃以上或24小时降雪量大于10毫米，造成县级行政区域内有下列损失之一者：农作物绝收面积占播种面积10%以上，冻死大牲畜2000头以上，直接经济损失5000万元以上。


（四）特大干旱灾害：5－10月份，连续40天以上总降水量小于60毫米，11－4月份，连续40天以上总降水量小于10毫米，工程蓄水锐减，占应蓄水量的60%以下，保灌面积缺水源保证；旱地缺墒，影响按时播种面积40%以上，水田严重缺水、龟裂，占水田面积50%以上，造成县级行政区域内农作物绝收面积占播种面积10%以上，或因旱造成10万人以上、10万头大牲畜以上饮水困难，直接经济损失1亿元以上。


（五）特大地质灾害：滑坡体在1000万m3以上/处，死亡30人（含30人）以上，或重要基础设施遭受极大破坏，倒塌或已成严重危房1000间以上，或直接经济损失3000万元以上。


（六）特大暴雨洪灾：24小时降雨量200毫米以上，或发生20年以上一遇洪水，造成县级行政区域内有下列损失之一者：农作物绝收面积占播种面积10%以上；死亡30人以上；倒塌房屋2000间以上，水利、电力、交通、通信等基础设施损毁严重；造成直接经济损失1亿元以上。


（七）特大森林火灾：森林受害面积1000公顷以上。


（八）特大生物灾害：县级行政区域内，农作物病虫草鼠害发生面积占所危害农作物播种面积的30%以上，损失产量15%以上或森林病虫鼠害重度和中度发生面积在5万亩以上，大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸等5区在3万亩以上。


二、重大自然灾害


（一）一般破坏性地震：震级4.5－5.5级或造成30人以下死亡，直接经济损失2000－10000万元。


（二）重大风雹灾害：风速在17米/秒（风力在8级）以上，县级行政区域内1次因灾死亡10－30人，或倒塌房屋500－1000间，或农作物绝收面积占播种面积的5－10%，直接经济损失2000－5000万元。


（三）重大寒潮雪灾：12－2月份，72小时内日平均气温连续下降8℃以上，3－4月份、10－11月份，72小时内平均气温连续下降10℃以上或24小时降雪量达5－10毫米，造成县级行政区域内有下列损失之一者：农作物绝收面积占播种面积的5%－10%，冻死大牲畜1000－2000头，直接经济损失2000－5000万元。


（四）重大干旱灾害：5－10月份，连续30－40天总降水量小于40毫米，11－4月份，连续30－40天总降水量小于10毫米，县级行政区域内农作物绝收面积占播种面积的5%－10%，或因旱造成5－10万人、5－10万头大牲畜饮水困难，直接经济损失2000－10000万元。


（五）重大地质灾害：滑坡体在100－1000万m3/处，死亡10人以上、30人以下，或重要基础设施遭受极大破坏，倒塌或已成严重危房500－1000间，或直接经济损失1000－3000万元。


（六）重大暴雨洪灾：24小时降雨量100－200毫米，或发生10－20年一遇洪水，造成县级行政区域内有下列损失之一者：农作物绝收面积占播种面积5%－10%；死亡10－30人；倒塌房屋1000－2000间，水利、电力、交通、通信等基础设施损毁较重；造成直接经济损失2000－10000万元。


（七）重大森林火灾：森林受害面积在100－1000公顷的。


（八）重大生物灾害：县级行政区域内，农作物病虫草鼠害发生面积占所危害农作物播种面积的20%－30%，损失产量9%－15%；或森林病虫鼠害重度和中度发生面积在3—5万亩，大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸等5区1—3万亩。


（九）重大雷电灾害：在县级行政区域内，1次雷电灾害造成电力、交通、通信、易燃易爆场所等基础设施损毁严重，死亡10人以上，或造成直接经济损失2000万元以上。


三、一般自然灾害


（一）一般风雹灾害：风速在15米/秒（风力7级）以上，县级行政区域内，一次大风冰雹灾害造成倒塌房屋500间以下，或死亡10人以下，或农作物绝收面积占播种面积5%以下，直接经济损失2000万元以下。


（二）一般寒潮雪灾：12－2月份，72小时内日平均气温连续下降6℃以上，3－4月份、10－11月份，72小时内平均气温连续下降8℃以上或24小时降雪量3－5毫米，县级行政区域内，1次寒潮雪灾造成农作物绝收面积占播种面积5%以下，或直接经济损失2000万元以下。


（三）一般干旱灾害：5－10月份，连续20－30天总降雨量小于30毫米，11－4月份，连续20－30天，总降水量小于10毫米，县级行政区域内，因旱农作物绝收面积占播种面积5%以下，或5万人以下、5万头大牲畜以下饮水困难，直接经济损失2000万元以下。


（四）一般地质灾害：滑坡体在100万m3以下/处，死亡10人以下，或重要基础设施遭受较大破坏，倒塌或已成危房500间以下，或直接经济损失1000万元以下。


（五）一般暴雨洪灾：24小时降雨量50—100毫米，或发生5－10年一遇洪水，造成县级行政区域内有下列损失之一者：农作物绝收面积占播种面积5%以下，倒塌房屋1000间以下，直接经济损失2000万元以下。


（六）一般森林火灾：森林受害面积在1公顷以上不足100公顷的。


（七）一般生物灾害：县级行政区域内农作物病虫草鼠害发生面积占所危害农作物播种面积的10%－20%，损失产量1%－9%；或森林病虫鼠害重度和中度发生面积在2—3万亩，大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸等5区在0.5—1万亩。


（八）一般雷电灾害：在县级行政区域内，一次雷电灾害造成电力、交通、通信、易燃易爆场所等基础设施损毁严重，死亡10人以下，或造成直接经济损失1000万元以上。
　　论文概要：房屋承租人的利益规范在三次行政立法过程中不断调整，直至《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，房屋承租人的地位和权益保障遭遇前所未有的尴尬。房屋承租人一方面承担着搬迁的义务，另一方面却无法享受行政法规的权益保障。如何维护房屋承租人的合法权益，成为立法、司法、实务界面临的共同课题。笔者从一个案例说起，希冀抛砖引玉，着力化解由房屋承租人权利保障缺位引起的社会矛盾，期许对未来的立法提供一些参考性的意见。
　　
　　关键词：承租人 房屋征收 补偿 权益 保障
　　
　　正文：
　　从一个案例说起
　　北京某纸业公司租赁厂房二十间，用于生产经营，租期五年。租期届满之前，政府决定征收该厂房。政府发布征收公告之日起，厂房周边的环境急剧恶化，生产经营无法继续下去，且房东多次要求纸业公司搬迁。纸业公司认为政府征收厂房给自己造成了损失，向征收人主张补偿权益，多次被拒绝，并被威胁强制执行。不久，纸业公司获知，房东已经与政府签订了房屋补偿协议，拿到了停产停业和搬迁费等补偿。纸业公司向房东主张损失赔偿，也遭到房东拒绝。纸业公司到多家律师事务所咨询，均被告知根据目前的法律规定其权益难以得到维护。北京市专门办理房屋征收业务的吕国华律师接受纸业公司的委托，代为向征收人和房屋出租人出具律师函，督促其限期解决承租人的补偿问题，无果；旋即将征收人和房屋出租人起诉至法院。吕国华律师就房屋承租人的权益主张及依据向法院先后出具三次法律意见，最终在法院的居中调解下，纸业公司拿到了全部搬迁费和停产停业补偿数额的百分之八十。当吕国华律师将存有700多万补偿费的银行卡交给纸业公司总经理时，她喜极而泣。
　　房屋承租人权益保障的立法变迁
　　1991年，国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款规定：“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。”该条赋予房屋承租人明确的法律地位——房屋承租人属于被拆迁人的范畴。据此，房屋承租人几乎享有了房屋所有权人可以享有的一切权益。国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条和第三十四条从各个方面对保障房屋承租人的合法权益进行了规定。房屋承租人不仅享有获得补偿的权益，而且享有被安置的权益，不仅可取得搬迁费和安置补助费，而且可获得停产停业补偿。历史的车轮向前推进了十年，2001年，国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定：“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条款排除了房屋承租人成为被拆迁人的可能，其法律地位开始下降。但是，该法规对房屋承租人的保护仍称得上比较全面。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款、第十六条、第二十七条第二款、第三十一条和第三十三条对房屋承租人各种权益进行了规定。据此，房屋承租人可以和拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决，可以继续租赁产权调换的房屋，可以取得搬迁补助费和临时安置补助费，可以取得停产停业补偿等。历史的车轮又向前推进了十年，2011年，国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。” 据此，房屋承租人不再属于补偿的对象，不再是此次行政立法保护的对象。根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋承租人无法保护自己的合法权益。
　　房屋承租人在征收过程中的尴尬现状
　　房屋承租人在征收过程中地位尴尬。房屋承租人的合法权益在征收过程中受到损害，是不争的事实。征收不仅给房屋承租人造成搬迁和临时安置的损失，而且会造成停产停业损失；不仅会造成改善或增设他物的损失，而且可能造成承担违约责任的损失，甚至造成可得利益方面的损失。但是，根据《国有土地上房屋征收与补偿决定》的规定，房屋承租人不是征收行为的相对人，不属于被征收人的范畴。《国有土地上房屋征收与补偿决定》只调整征收人与被征收人的权利、义务关系，既不调整征收人与房屋承租人的权利、义务关系，也不调整被征收人与房屋承租人的权利、义务关系。既然房屋承租人不是征收当事人，其无法根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的任何一个条款主张自己的权益。房屋承租人面临不知该向何方主张权益以及如何主张权益的窘境。房屋承租人向征收人主张权益，征收人往往以房屋承租人不是所有权人且向其支付补偿款没有法律依据为由予以拒绝。房屋承租人向房屋所有权主张权益，房屋所有权人往往以合同没有约定且无法律依据为由予以拒绝。
　　房屋承租人在征收过程中的权益保障之必要性
　　房屋所有权人将房屋出租的同时，已经将房屋的部分收益权能让渡给房屋承租人，房屋承租人受让该部分收益全能之后，其合法权益理应受到法律保护。征收给房屋承租人造成损失的，应予以补偿。征收导致房屋承租人产生搬迁、临时安置的需要，甚至带来停产停业的后果，却不予任何补偿，而对未因征收产生搬迁、临时安置需要的房屋所有权人支付搬迁费和临时安置补助费，明显有悖公平。按照现有的法规，房屋所有权人取得全部补偿之后，房屋承租人一般仍会根据《中华人民共和国合同法》的相关规定追究房屋所有权人的违约责任，与其在另一个诉讼中定纷止争，不如以立法的形式对房屋承租人的合法权益予以保护。依法成立的合同本应受法律保护，即使征收当事人就补偿达成了一致意见，但根据买卖不破除租赁的原则，房屋承租人的利益也应当得到维护。房屋出租人因征收产生损失却无法顺利主张自己的合法权益，往往对征收产生抵制。即使征收当事人达成了补偿协议，一旦房屋出租人拒绝搬迁，仍会引发矛盾。因此，征收需要房屋承租人的配合，为了减少征收可能造成的对抗风险，避免滥用司法执行资源，从现实需要的角度来看，也应当对房屋承租人的合法权益予以维护。
　　房屋承租人在征收过程中的权利之救济
　　我国于1997年签署的联合国《经济、社会与文化权利公约》第十一条第一款规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准,包括足够的食物、衣着和住房,并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利,并承认为此而实行基于自愿同意的国际合作的重要性。”联合国经济、社会和文化权利委员会于1991年12月12日通过《第4号意见》，该《第4号意见》第8条在“使用权的法律保障”部分特别强调：“使用权的形式包罗万象,包括租用(公共和私人)住宿设施、合作住房、租赁、房主自住住房、应急住房和非正规住区,包括占有土地和财产。不论使用的形式属何种,所有人都应有一定程序的使用保障,以保证得到法律保护,免遭驱逐、骚扰和其他威胁。缔约国应立即采取措施,与受影响的个人和群体进行真诚的磋商,以便给予目前缺少此类保护的个人与家庭使用权的法律保护。”由此可见，保障征收过程中房屋承租人的合法权益有明确的国际法依据。《中华人民共和国物权法》对房屋承租人的利益保护作出了明确规定。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” 《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”显然，房屋承租人作为用益物权人，其因征收导致用益物权消灭的有权获得相应补偿。我国尚处于法治的初级阶段，各地的司法状况不容乐观，司法人员的素质参差不齐，枉法裁判更是层出不穷，对同一法律的理解和适用也时有偏差。因此，笔者建议，在寄希望于通过法律规范“公力救济”的同时，房屋承租人也应当“自力救济”，即房屋承租人签订租赁合同时应当对征收造成的损失补偿或赔偿进行明确约定。如在合同中约定租赁期间，因征收导致承租人无法继续使用租赁房屋的，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。其中，涉及承租人装饰、装修部分归承租人；搬迁补助和临时安置补助归承租人；另外，也可以约定停产停业补偿的分享比例。房屋承租人应当以利害关系人甚至原告的身份积极参与相应的诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋承租人无权参与征收决定和补偿决定的程序，无权取得相应的征收补偿，但这并不意味着房屋承租人与征收人作出的征收决定或者补偿决定不具有利害关系。事实上，征收人作出的征收决定或者补偿决定为房屋承租人设置了相应的义务，与其具有法律上的利害关系。如果房屋所有权人以被征收人的名义起诉征收决定或者补偿决定的，房屋承租人可以积极申请作为第三人参加诉讼；如果房屋所有权人未以被征收人的名义起诉征收决定或者补偿决定的，房屋承租人也可以尝试以原告的身份直接起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条规定：“公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的，有权请求赔偿。公民、法人或者其他组织单独就损害赔偿提出请求，应当先由行政机关解决。对行政机关的处理不服，可以向人民法院提起诉讼。赔偿诉讼可以适用调解。”《中华人民共和国行政诉讼法》第六十八条明确规定：“行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益造成损害的，由该行政机关或者该行政机关工作人员所在的行政机关负责赔偿。行政机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的行政机关工作人员承担部分或者全部赔偿费用。”据此，房屋承租人可以直接要求征收人依法予以赔偿。另外，房屋承租人也可以援引《中华人民共和国合同法》的相关规定主张自己的合法权益，鉴于篇幅所限，在此就不展开论述了。
　　面向未来的立法建议
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋承租人的权益未作出任何规定，已引发了大量社会矛盾。为减少新的社会不稳定因素，发挥立法对社会的引导功能，笔者建议对《国有土地上房屋征收与补偿条例》予以修改，增补有关保障房屋承租人合法权益的条款。如在《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“征收人和被征收人应当尊重和保障房屋承租人的合法权益。征收出租房屋的，出租人与承租人就解除租赁协议达成一致意见的，对出租人予以补偿；未达成一致意见的，向承租人支付搬迁费、临时安置补助费和停产停业补偿。”最高人民法院也可以作出相应的司法解释，尤其是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定在实践中如何理解和适用，作出司法解释，也能达到事半功倍的效果。最高人民法院就如何理解和适用《城市房屋拆迁管理条例》的具体条款，先后作出多个司法解释，发挥了很好的效果，完全可以把这个优良传统继续发扬光大。另外，国务院和省级政府也可以颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施细则，在实施细则中对房屋承租人的权益保障作出相应的规定。如北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》，规定：“生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。”再如《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》对八类房屋承租人作出了相应的补偿规定。
　　结语：二十多年来，房屋承租人的利益规范在三次行政立法过程中不断调整，直至《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，房屋承租人的地位和权益保障遭遇前所未有的尴尬。房屋承租人一方面承担着搬迁的义务，另一方面却无法享受行政法规的权益保障。如何保障房屋承租人的合法权益，已经成为立法、司法、实务界面临的共同课题。笔者从一个案例说起，希冀抛砖引玉，着力化解由房屋承租人权利保障缺位引起的社会矛盾，期许对未来的立法提供一些参考性的意见。鉴于时间、篇幅和能力所限，纰漏之处在所难免，望各位同仁不吝提出批评和建议，笔者不胜感激。
　　
　　参考文献：
　　《经济、社会与文化权利公约》
　　《中华人民共和国宪法》
　　《中华人民共和国物权法》
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》
　　
　　作者简介：吕国华，北京专职律师，山东人，毕业于北京大学，法律硕士，长期定向从事集体土地上房屋征收和国有土地上房屋征收等不动产征收法律服务，联系电话：13811168718，QQ：545852153。