青海省建设厅


青海省城市住宅区物业管理暂行办法
青海省建设厅


第一章 总则
第一条 为加强我省城市住宅区物业管理，明确业主（住户）、物业管理公司、开发建设单位及有关部门的权利和义务，保障住宅区物业功能的正常发挥，为业主（住户）创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活环境。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》及有关法律、法规的规
定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本省行政区域内从事城市新建住宅区的开发建设、物业管理和服务工作的单位和个人，以及住宅区的业主（住户）和使用单位。
第三条 本办法下列用语的含义是：
住宅区是指住宅小区、住宅组团及其他物业。
物业管理是指物业管理公司受物业业主（住户）的委托，对住宅区内各类房屋建筑及配套的公用设施、设备、绿化、环境卫生、治安秩序等进行管理、维护、修缮和整治的服务活动。
业主是指住宅区内住宅及其他物业的产权所有人。
住户是指住宅区内住宅及其他物业的业主、承租人和其他非业主使用人。
第四条 住宅区物业管理实行业主（住户）自治与物业管理公司专业服务相结合的管理模式。
第五条 省建设厅负责全省城市住宅区物业管理的归口管理工作；
州（地、市）县级人民政府房地产（建设）行政主管部门主管本行政区域内的城市住宅区物业管理工作。
第六条 各级人民政府市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供电、供气、供热等行政主管部门，按职责分工、负责住宅区管理中有关工作的监督、指导与协调。
第七条 业主（住户）有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。
第八条 城市住宅区应当依照本办法成立物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会由业主（住户）大会选举产生，代表和维护住宅区全体业主和住户的合法权益，依照本办法、业主（住户）公约和管委会章程行使职权。
第九条 物业管理公司依据本办法和物业管理合同、管理办法对住宅区实施物业管理。

第二章 业主（住户）大会及管委会
第十条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到百分之五十以上时，开发建设单位或已经实施管理的物业管理公司应当及时向县级以上人民政府房地产（建设）行政主管部门提出书面报告，由房地产（建设）行政主管部门组织开发建设单位或物业管理公司召集第一次业主（住户
）大会，选举产生管委会。业主（住户）也可依照本办法自行召开业主（住户）大会，选举产生管委会。管委会成立后，业主（住户）大会由管委会负责召集。
第十一条 业主（住户）大会由本住宅区的业主（住户）组成。
业主（住户）大会必须过半数以上有投票权的业主（住户）出席才能举行。业主（住户）可以委托代理人出席业主（住户）大会，不满十八岁的业主（住户）由其法定代理人出席。
第十二条 业主（住户）大会至少每年召开一次，管委会应负责在会议召开七日前将业主（住户）大会召开日期和内容送达每名业主（住户）。
经20％以上持有投票权的业主（住户）提议，可以召开临时业主（住户）大会。管委会应当在接到提议后十五日内就提议的内容召开临时业主（住户）大会。
第十三条 业主（住户）大会的决定，必须由出席会议的业主（住户）所投票数的过半数通过才有效。
投票方式可采取：住宅房屋每户一票；非住宅房屋建筑面积100平方米以上的，每100平方米为一票；建筑面积100平方米以下的，按房屋产权证每证一票。
第十四条 业主（住户）大会是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的组成人员；
（二）监督管委会的工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主（住户）利益的重大事项；
（五）制定和修改业主（住户）公约；
（六）改变或撤消管委会不适当的决定；
（七）批准或修改管委会章程。
第十五条 管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
管委会委员的数额可根据实际情况由业主（住户）大会确定，但最低不能少于五人。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
管委会可根据工作需要，设置专职工作人员，负责处理日常事务。
第十六条 选举产生的管委会，应当经县级以上人民政府房地产（建设）行政主管部门登记确认，登记确认日期为管委会成立日期。
第十七条 管委会是业主（住户）大会的执行机构，负责向业主（住户）大会报告工作，每届任期两年，委员可以连选连任。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员参加。
第十八条 管委会的权利：
（一）召集和主持业主（住户）大会；
（二）采取公开招标或其他方式，选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同；
（三）审议物业公司制定的本住宅区物业管理办法、住宅配套工程和重大的维修工程项目；
（四）检查、监督各项管理工作的实施及各项规章制度的执行；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准和使用情况。
第十九条 管委会的义务：
（一）根据业主（住户）的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协调物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受业主（住户）的监督；
（四）接受房地产（建设）行政主管部门及各有关行政主管部门的监督指导。
第二十条 管委会讨论决定问题，应当采取少数服从多数的原则。

第三章 物业管理公司及其职责
第二十一条 物业管理公司是具有一定的专业管理能力，依法成立的具有独立法人资格的经济实体。
设立物业管理公司，首先须经工商行政管理部门核定企业名称，同级房地产（建设）行政主管部门签署初审意见，领取《法人营业执照》。在领取《法人营业执照》后30日内，按照规定的程序和需要提交的材料，到省建设厅进行资质审查备案，办理《物业管理资质证书》后，方可从
事物业管理。
第二十二条 开发建设单位在管委会成立前自行选聘具备资质的物业管理公司，经管委会认可，可继续聘用，物业管理合同改由管委会与物业管理公司重新签订。对于不能履行原聘用合同的物业管理公司，管委会可以不予聘用，重新选聘物业管理公司。
开发建设单位在管委会成立前选聘物业管理公司，其管理费用由开发建设单位承担。
第二十三条 物业管理公司应依据物业管理合同和管理办法对住宅区实施物业管理。
物业管理合同应当包括以下内容：管理事项、管理服务标准、管理权限、管理费用、合同期限、权利义务、监督检查、违约责任及其他。物业管理合同应当采用由省建设厅、省工商行政管理局统一制定的示范文本。
第二十四条 从事住宅区物业管理的专职人员应当经过房地产（建设）行政主管部门的业务培训后，方可上岗。
第二十五条 物业管理公司所管理住宅区物业的范围：
（一）房屋的管理、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、道路、停车场等公用设施的使用维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆的行驶及存放；
（五）公共秩序及社会治安；
（六）房地产（建设）行政主管部门规定和物业管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十六条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关规定和物业管理合同，制定住宅区物业管理办法和制度；
（二）依据物业管理合同和省有关规定收取物业管理费用；
（三）有权制止违反本住宅区物业管理办法和制度的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营业务；
（五）有权要求管委会协助管理；
（六）可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费；
（七）可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十七条 物业管理公司的义务：
（一）依照房地产（建设）行政主管部门规定的标准和物业管理合同对住宅区实施物业管理；
（二）接受管委会、业主（住户）的监督；
（三）接受房地产（建设）行政主管部门、有关部门及住宅区所在地人民政府的监督和指导；
（四）依法从事经营活动，但不得妨碍住宅区正常的生活秩序，不得占用公共设施或公共场所。
第二十八条 对无故不缴各项应缴费用的业主和住户，物业管理公司可要求其限期缴交；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按业主（住户）公约和国家有关规定催缴，并通报批评；或采用停止供电、供气等措施，但应当提前5日书面通知当事人。
第二十九条 物业管理公司对住宅区物业的管理，未能达到房地产（建设）行政主管部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，管委会可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主（住户）损失的，物业管理公司应当赔偿。

第四章 住宅区的使用与维护
第三十条 开发建设单位将住宅区交付使用后至管委会成立前，应当聘用物业管理公司或自行实施物业管理。
第三十一条 管委会成立后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
管委会应当将上述资料委托物业管理公司保管，由物业管理公司使用。
第三十二条 开发建设单位应当在移交住宅区时，向管委会以成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属业主（住户）共有，由管委会管理。
住宅区物业管理用房的面积按照总面积的千分之五计算，最高不超过200平方米，最低不少于20平方米。
第三十三条 业主（住户）使用房屋应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害社会公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十四条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主（住户）负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。
第三十五条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿地、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、公厕、垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十六条 住宅区的供暖、供水、供电、供气及通信等管线的维修养护分别由有关供暖、供水、供电、供气、通信等单位负责维修，维修养护费由有关业务单位支付。
第三十七条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主（住户）修缮的，业主（住户）应及时进行修缮；经管委会劝告仍不进行修缮，由管委会委托物业管理公司修缮，其费用由业主（住户）承担。
第三十八条 住宅区内禁止下列行为：
（一）占有楼梯间、通道、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（二）乱抛垃圾、杂物或影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（三）随意停放车辆、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音；
（四）排放有毒、有害气体、液体；
（五）法律、法规、规章及业主（住户）公约禁止的其他行为。

第五章 住宅区物业管理经费来源及使用
第三十九条 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资的百分之一点五的比例，一次性向管委会划拨住宅区公用设施专用维修基金，用于住宅区公用设施的重大维修项目。
公房出售后的住宅区公用设施专用维修基金，按省上的规定执行。
第四十条 公用设施专用维修基金由当地房地产（建设）行政主管部门设立专帐管理，管委会依照维修项目计划报批使用。房地产（建设）行政主管部门对管委会正常使用公用设施专用维修基金不得干涉。
第四十一条 住宅区物业管理服务费分为公共服务收费、公众代办性服务收费和特约服务收费三种：
（一）公共服务是为业主（住户）提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等统一管理服务。
（二）公众代办性服务是为业主（住户）提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等代办性的服务。
公共服务收费和公众代办服务收费的具体价格管理形式和利润率由省建设行政主管部门商省物价部门确定。
（三）特约服务是为业主（住户）提供的个别需求的服务，收费由物业管理公司与业主（住户）根据实际情况自行商定，并报当地物价部门和房地产（建设）行政主管部门备案。
第四十二条 住宅区公共服务收费的费用构成包括以下内容：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公用设施、设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）物业管理公司固定资产折旧费；
（八）法定税费。
第四十三条 住宅维修基金和公用设备更新储备金属于住宅区全体业主（住户）共有，其收取和使用办法，由管委会和物业管理公司协商确定，并经业主（住户）大会批准。
第四十四条 住宅维修基金由管委会以房屋主体为单位设立专帐管理，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作它用。
第四十五条 公用设备更新储备金根据设备使用期限、价值，并考虑物价因素，由业主（住户）按照建筑面积分摊并分期缴纳，管委会应当设立专帐管理，用于公用设备的更换，不得挪作它用。
第四十六条 业主（住户）大会及管委会应当建立健全有关制度，加强住宅区物业管理的财务监督与管理，物业管理基金应当存入房地产（建设）行政主管部门指定的银行，按照物业名称设立专帐，实行专款专用。
第四十七条 物业管理收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布。
物业管理公司和管委会每6个月应当公布一次各项基金及各项收费的收支帐目，接受业主（住户）的监督。
第四十八条 物业管理公司已接受委托对住宅区实施物业管理并相应收取公共服务费的项目，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六章 罚则
第四十九条 物业管理公司和管委会不按照规定向业主（住户）公布各项维修、养护、管理费用收支帐目的，房地产（建设）行政主管部门可以根据业主（住户）的投诉，对主要责任人给予警告，并责令限期改正。
第五十条 物业管理公司违反本办法有下列行为之一的，由房地产（建设）行政主管部门会同有关部门按照有关规定予以处罚：
（一）越权定价，擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（四）其他违反本办法的行为。
第五十一条 业主（住户）违反本办法第三十三条、第三十八条的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正，可以进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。

第七章 附则
第五十二条 自本办法下发之日起，新建住宅区必须依照本办法实施物业管理。已建成的住宅区（含公房出售后的住宅区），应在条件具备的情况下，由当地房地产（建设）行政主管部门会同住宅区管理单位召集业主（住户）大会，成立管委会，并依照本办法选聘物业管理公司，对住
宅区实施物业管理。
第五十三条 各建制镇、独立工矿区的住宅区物业管理，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由省建设厅负责解释。
第五十五条 本办法自1997年9月1日起施行。



1997年9月1日
江苏省南京市人大常委会


南京市人民代表大会常务委员会关于修改《南京城墙保护管理办法》的决定


（2004年7月28日南京市第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2004年8月20日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 2004年9月20日南京市人民代表大会常务委员会公告第32号公布 自2004年9月20日起施行）



南京市第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《南京城墙保护管理办法》作如下修改：

一、第十三条修改为：“需要利用城墙进行营利性、资料性电影电视拍摄的，摄制单位应当具备国家规定的条件，按照法律、法规的规定履行报批手续。

“摄制单位应当采取必要措施确保城墙的安全，并服从文物行政部门的监督管理，支付因拍摄而产生的合理费用。”

二、将第十五条第四项修改为：“制止破坏南京城墙的违法行为有功的。”

三、删去第十九条。

此外，对个别文字进行修改，对条文顺序作相应调整。

本决定自2004年9月20日起施行。

《南京城墙保护管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。



附：南京城墙保护管理办法（2004年修正本）

（1995年11月28日南京市第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1996年4月12日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准 根据2004年7月28日南京市第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，2004年8月20日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准的《关于修改〈南京城墙保护管理办法〉的决定》修正）

第一条 为加强南京城墙的保护和管理，根据《中华人民共和国文物保护法》、《江苏省文物保护条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的南京城墙，系指明代都城墙，包括现存城墙（含城门）、城墙遗迹及城墙遗址。

南京城墙的保护范围和建设控制地带的具体范围由市文物行政主管部门会同市规划行政主管部门划定，由市人民政府报省人民政府批准公布，并报国家文物行政主管部门备案。

第三条 本办法适用于南京城墙，以及城墙保护范围、城墙建设控制地带的保护和管理。

第四条 本市各级人民政府保护本行政区域内的城墙。

南京城墙保护委员会负责南京城墙保护和管理的指导和协调工作。

市文物行政主管部门负责南京城墙的保护和管理工作。各区的文物行政主管部门负责所辖区域内南京城墙的日常保护工作。

规划、土地、园林、公安、建设、工商行政等部门，应当在各自的职责范围内，协助文物行政主管部门做好南京城墙的保护和管理工作。

本市行政区域内的单位和个人都有保护南京城墙的义务。

第五条 市文物行政主管部门会同市规划行政主管部门根据本办法和《南京市城市总体规划》编制《南京城墙保护规划》。

《南京城墙保护规划》经国家文物行政主管部门审核同意后，由市人民政府批准实施。

第六条 现存城墙的保护范围，分为一般地段和特殊地段。一般地段为墙基两侧各不少于十五米；特殊地段按照《南京城墙保护规划》规定的范围确定。现存城墙的建设控制地带，墙基两侧各不少于五十米。

城墙遗迹上应当逐步建成与明城墙风光带相协调的绿化带。

城墙遗址应当设置永久性标志。

第七条 严禁下列损毁、破坏现存城墙的行为：

（一）拆城墙取砖、取土、采石等；

（二）在城墙顶部建设与城墙保护和管理无关的建筑物及架设管线等；

（三）在本办法确定的保护范围内进行与修复城墙无关的建设；

（四）在墙体上打桩、挂线、凿孔、砌浆等；

（五）在墙体顶部、城门和城体以及城墙保护范围内堆放垃圾、易燃易爆物品等；

（六）在城墙保护范围内以及向墙体排放污水；

（七）对城墙安全有影响的爆破；

（八）其他损坏城墙的行为。

第八条 现存城墙保护范围内禁止新建任何与城墙保护和管理无关的建筑物、构筑物，该范围内现有的非文物建筑物、构筑物，按照下列规定拆除：

（一）未经批准违法建设的，应当在规定期限内无条件拆除；

（二）经批准建设的，不得翻建、改建和扩建，并逐步拆除；严重危及南京城墙安全的，应当在规定期限内拆除。

在现存城墙保护范围内进行城市道路建设，应当按照有关法律法规的规定和《南京城墙保护规划》的要求实施。

第九条 在南京城墙建设控制地带进行的建设，其建筑物、构筑物的高度、体量、建筑密度应当与南京城墙的环境风貌相协调。其审批程序按照有关法律法规的规定办理。

第十条 南京城墙的城砖（包括砖、条石，下同）属国家文物，任何单位和个人不得占有、使用和买卖。

市文物行政主管部门应当对现存建筑物、构筑物中的城砖进行登记造册，并有计划地回收。建筑物、构筑物的产权单位和个人应当主动配合，并妥善加以保护。

拆除以城砖作为结构的建筑物、构筑物时，施工人员不得损坏城砖，并应当将城砖集中保护。建设单位应当及时通知市文物行政主管部门，并由其统一无偿回收，用于南京城墙的维修。任何单位和个人不得以任何理由阻碍市文物行政主管部门回收城砖。

第十一条 市文物行政主管部门应当制定维修南京城墙的抢险加固、重点修缮和局部复原方案，并按照规定报请国家文物行政主管部门批准后实施。维修方案需要变更的，应当按照原审批程序报批。

第十二条 南京城墙的使用，由市文物行政主管部门统筹规划，并逐步开放。其他任何单位和个人不得擅自利用南京城墙进行生产经营、开放等活动。

第十三条 需要利用城墙进行营利性、资料性电影电视拍摄的，摄制单位应当具备国家规定的条件，按照法律、法规的规定履行报批手续。

摄制单位应当采取必要措施确保城墙的安全，并服从文物行政部门的监督管理，支付因拍摄而产生的合理费用。

第十四条 南京城墙的维修和保护经费，从下列渠道列支：

（一）国家、省文物行政主管部门划拨的专项资金；

（二）市人民政府在每年城市建设资金中安排的专项经费；

（三）南京城墙使用的收入；

（四）南京城墙保护基金。

南京城墙维修和保护经费，专项用于城墙的维修和保护，并接受财政、审计行政部门的监督。

第十五条 有下列行为之一的单位或者个人，由市人民政府或者市文物行政主管部门给予奖励：

（一）积极收集上交城砖有突出贡献的；

（二）在修复和维护南京城墙的科学技术研究中有重要贡献或者发明创造的；

（三）为修复、保护南京城墙做出显著成绩的；

（四）制止破坏南京城墙的违法犯罪行为有功的。

第十六条 违反本办法规定有下列行为之一的，由市文物行政主管部门给予行政处罚：

（一）违反本办法第七条规定的，责令限期改正、赔偿损失，并处以一万元以下的罚款；

（二）违反本办法第十条第三款规定，拆除建筑物、构筑物时损坏城砖的，责令赔偿，并处以一万元以下的罚款；

（三）违反本办法第十三条规定的，责令停止拍摄活动，对南京城墙造成损坏的，责令赔偿，并处以二万元以下的罚款。

第十七条 违反本办法规定，阻挠文物执法人员依法执行公务的，由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚。

第十八条 私自买卖城砖的，由工商行政管理部门给予警告或者罚款，并没收城砖和非法经营所得。

第十九条 违反本办法规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 本办法自公布之日起施行。