公、私物之间的相邻关系与加重的一般使用

刘建昆


　　相邻关系，是两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。一些不动产公物，例如城市道路、广场，都是建立在土地不动产之上的，并且由公物行政机关供给公众使用。这些公物与周边相邻的私物——常见的是私人土地不动产、建筑物等，具有与《物权法》上私物之间类似的相邻关系。公众用公物与公务用公物之间有时候也存在这种关系。

　　对于相邻关系和地役权，我国物权法亦采分别规范的规范模式。按照分别规范模式，地役权仅指约定地役（及时效取得地役权），规范在用益物权编中；法定地役视为相邻关系，规定在所有权一章中。这样立法安排的理由是，地役权（约定地役权）属于用益物权，而相邻关系只是对所有权的限制。

　　公物与私物之间的相邻关系是客观存在的。但是又有不同于私物之间相邻关系的特点。这种特点主要表现在，由于公物的管理主体是行政机关，管理机关对公物的管理行为，往往成为“行政处分”（相当于大陆的“具体行政行为”）。例如台湾地区“行政程序法”规定“本法所称行政处分……有关公物之设定、变更、废止或其一般使用者，亦同。”其次，由于共用公物是供一般民众使用的，相邻关系不可避免的涉及一些公共利益，尽管管理机关在一定程度上可以代表公众的使用利益，但是相邻关系中公物的另一方具有一般利用之外的更多的利益——这种利用有时候被归入“依赖利用”，有时候则不是。第三，私物之间因相邻关系纠纷仅产生民事上的请求权，而在公物往往以公物警察权规则排除妨碍、保护公物。这就不可避免的在相邻关系中糅杂了大量的公法的因素。

　　公物脱胎于私物，必然有与民法上物权相类似的内容。例如城市道路下燃气管道的敷设，尽管外观上属于行政上的许可，但其内容与物权法上的地役权实相当类似。以城市道路而言，交通，只是公物利用中的一种而决不是全部，那种在城市管理中一切以交通为中心的道路观是十分狭隘的。根据德国学者沃尔夫等的介绍，在德国公物法上，“沿线居民的使用”“内容上超过一般使用权，即使单行法没有规定”。在我看来这种“加重的一般使用”或者“依赖利用”正与物权法上的“相邻关系”有相当的渊源。
　
　　原则上，公物与私物之相邻关系应该首先适用公法特别法之间的规定；我国也存在一些例如城市管理中沿街商户的行为规制、惩处条款。但是，由于城市道路立法即《城市道路管理条例》严重滞后，这些零散条款的系统性和科学性是无从谈起的（例如，限制将沿街商户因为装修而堆放物料、占用道路的规定，就与物权法第八十八条的原则相悖，显得相当不合理）。盖立法上关于公物的一般利用、依赖利用、特殊利用的分类观念尚没有形成，具体规定亦没有体系。其实由于内容上具有相似性，未来公物立法，也可以参考《物权法》的内容，科学的规定相应的权利和义务关系，从而保障沿线居民的利益，合理设置并谨慎动用公物警察权。

二○○九年十月十四日

附录：

我国《物权法》规定的相邻关系

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。



四川省成都市物价局


四川省商品住宅价格管理办法
成都市物价局


第一章 总则
第一条 为加强商品住宅价格管理，规范商品住宅价格行为，维护国家、经营者、消费者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定，制定本办法。
第二条 凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房，是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条 商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条 商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。

第二章 价格构成
第六条 商品住宅的成本构成
1．征地费用和土地出让金。征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，免交土地出让金；
2．前期工程费用。包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；
3．房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；
4．基础设施建设费用。指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；
5．公共设施配套费用。指住宅小区项目内发生的非经营性公共配套设施建设费用。包括各项附属工程，如物业管理房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用（凡列入建设成本的公共配套设施、用房费用，在销售商品住宅时不得重复计收公摊面积费用）；
6．管理费。包括开发管理和企业管理人员的工资及附加、公杂费、差旅费、劳保费、培训费、广告宣传费等。管理费标准，根据房地产开发企业资质等级，按成本1—5项之和的3％以内计取。其中，经济适用住房管理费按成本1—5项之和的2％以内计取。具体标准由省物价局和
省建委另行制定。
7．贷款利息。以人民银行公布的当年信贷资金利率，按投资总额的70％计算。贷款利率计算时间一般以半年为限，最多不超过一年。
8．其它费用。必须是经国家和省有批准权限的部门规定的建设项目收费，方可进入成本。经济适用住房按有关规定减免征收。
第七条 商品住宅的税金。
税金按国家规定的有关税率计算。
第八条 商品住宅的利润。
1．经济适用住房可在成本1—5项之和的3％以内计加利润。
2．经济适用住房以外的其它商品住宅由开发企业根据市场供求状况，自行确定利润。
第九条 商品住宅的差价。
1．商品住宅的楼层差价率原则上应掌握在10％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但一幢住宅楼内楼层差价代数和应为零。
2．商品住宅楼朝向差价率原则上应掌握在5％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但同一住宅小区内朝向差价代数和应为零。
第十条 商品住宅销售价格＝商品住宅成本＋利润±商品住宅差价。
第十一条 商品住宅价格构成以外的代收代付费用，必须严格按规定标准代收；属分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品住宅购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。

第三章 价格管理
第十二条 商品住宅价格根据不同住房类型，分别实行政府指导价、市场调节价两种价格形式。
第十三条 经济适用住房实行政府指导价格。
经济适用住房按城市实行指导价和公告制度。省辖市和地、州所在地县（市）的指导价，由市（地、州）物价、房地产管理部门根据本办法规定的价格构成因素按区位测算拟定后，报物价、建设主管部门审核批准，作为当地经济适用住房最高限价；其它县（市、区）的城市指导价由市
（地、州）物价、房地产管理部门审批、并报省物价、建设主管部门备案。经济适用住房城市指导价经批准后，由当地物价、房地产管理部门在公布经济适用住房建设项目时一并公告。
经济适用住房按建设项目实行定价销售。由开发企业根据本办法规定按建设项目计算经济适用住房成本及平均销售价格和差价率，并填制经济适用住房价格申报表，连同按工程设计标准编制的工程成本决（预）算表或在建工程成本预（概）算表及有关文件资料送审，按财务隶属关系由
物价、建设及房地产管理部门审查核准后，建设、房地产管理部门再行办理销（预）售许可手续。经批准的经济适用住房建设项目的住宅销售价格，应当向社会公布，接受群众监督。销售价格一经确定，任何单位或个人不得擅自提价。
第十四条 经济适用住房以外的商品住宅销售价格实行市场调节价，由开发企业按本办法的规定根据市场供求，自定销售价格。必要时，城市政府可以实行最高限价。
第十五条 商品住宅销售应明码标价，使用房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》文本。成交价应由房地产管理部门定期送同级物价管理部门备案。
开发企业必须向商品住宅购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按质量保证书的约定承担保修责任。
第十六条 未列入经济适用住房建设计划的商品住宅，销售时一律不得冠以经济适用住房名称，误导、蒙骗消费者。

第四章 罚则
第十七条 对有下列行为之一的，由同级物价管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1．不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
2．不按规定如实申报经济适用住房成本或乱摊成本的；
3．对经济适用住房越权定价或擅自提价的；
4．擅自向商品住宅开发建设项目摊派、收费的；
5．其它价格违法行为。
第十八条 有下列行为之一的，由同级建设和房地产管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1．采取偷工减料降低商品住宅质量或擅自更改设计缩小建筑面积等欺诈消费者的；
2．在建住宅工程未取得商品房预售许可证或竣工商品住宅未办理房屋产权初始登记，擅自销（预）售商品住宅的；
3．销售商品住宅，不如实申报成交价的和不按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；
4．经济适用住房未按规定向中低收入家庭销售，而销售给高收入家庭的；
5．商品住宅销售违反房地产管理法律、法规的其它行为。

第五章 附则
第十九条 各地可根据本办法结合当地实际，制定实施细则。
第二十条 本办法自一九九九年六月一日起施行。



1999年6月1日