陕西省物价局


陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
陕西省物价局



第一条 为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。

第二条 本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理服务的收费管理。
本办法所称住宅小区物业管理服务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建筑物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。
物业管理服务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。
第四条 物业管理服务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。
综合管理服务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约服务的收费，实行经营者定价。
第五条 实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理服务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。
物业管理单位可以根据管理服务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。
实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。
物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：
（一）物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印件；
（二）业主委员会或业主代表对收费标准的意见；
（三）收费标准的计算依据；
（四）年度物业管理服务费用的收支预（决）算。
第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开并与物业管理服务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理服务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。
第七条 物业管理服务收费的费用构成：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用；
（三）公共设施、设备的运行费用；
（四）环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用；
（五）物业管理单位的办公费用；
（六）固定资产折旧、修理费用；
（七）其他费用；
（八）法定税费；
（九）合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按3～5％掌握，别墅、公寓可适当放宽。
本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。
第八条 物业管理单位收取管理服务费后，必须相应提供下列管理和服务：
（一）负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建筑物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损；
（二）负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修（业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担），保持正常运行、使用。
（三）负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序；
（四）负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁；
（五）负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美；
（六）负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷；
（七）提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它服务项目，以及物业管理单位承诺的便民服务措施。
第九条 物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理服务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额3‰的滞纳金。
物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。
第十条 实行政府定价的综合管理服务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先服务后收费，即在月度（或季度）结束之后限期收缴。
物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理服务费与物业维修养护费一般以业主占用房屋的建筑面积计算收缴。
纳入物业管理范围尚未出售（出租）的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准30％的综合管理服务费。
第十一条 物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性服务，应按照政府有关部门规定的收费标准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。
代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格（指生活用、商业用等）分别计量、计价，不得混合收费或就高收费；除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。
电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。
第十二条 由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。
第十三条 房屋公共部位及公共建筑、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会（或业主代表）审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支；无此专项基金或专项基金不敷使用的
，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。
新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。
第十四条 物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解；调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。
第十五条 凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：
（一）未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的；
（二）在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行服务并收取费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符，只收费不服务，多收费少服务以及管理服务不到位的；
（五）其它违反价格管理法规的行为。
第十六条 写字楼等非住宅物业的管理服务收费，可参照本办法进行管理。
第十七条 本办法由陕西省物价局负责解释。
第十八条 本办法发布之前有关物业管理服务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。



1998年6月4日
劳动争议处理仲裁前置程序的缺陷分析及其对策

毛卫厅


摘要：一般的民事纠纷当事人可以直接诉之法院，请求法院保护自己的合法权益。而对于发生的劳动争议，当事人必须向当地的劳动争议仲裁委员会申请仲裁，对仲裁裁决不服的才可以向人民法院提起诉讼。人们不禁要问为什么劳动争议处理要设置这样一个仲裁前置呢？从《劳动法》颁布以来众多的事实已经暴露出劳动争议处理仲裁前置的种种弊端，本文通过对仲裁前置弊端的分析，希望能够在《劳动法》修改时取消劳动争议处理仲裁前置程序并重建劳动争议处理程序。
关键词：劳动争议 仲裁前置 裁审分离 劳动法庭
引言：根据《中华人民共和国劳动法》、国务院《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》、最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》，劳动法律关系发生争议，仲裁程序是法定的必经程序，即劳动法律关系发生争议，当事人必须先向劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁决，对仲裁裁决不服，才可以向人民法院起诉。没有先向劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁，不能向人民法院起诉，人民法院也不予受理，即劳动争议仲裁程序，是人民法院受理的前置程序。同时，如对劳动争议仲裁委员会的仲裁裁决，在法定期间内不向人民法院起诉，仲裁裁决即当然发生法律效力。如一方不履行仲裁裁决的内容，当事人一方可以向人民法院申请执行，人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定进行审查，经审查符合法律规定的予以执行，不符合法律规定的，裁定不予执行，当事人在收到不予执行裁定书后，在法定期间内，可以就不予执行的劳动争议事项向人民法院起诉。
劳动争议仲裁的宗旨在于依法、及时、正确地处理劳动争议，维护劳动争议当事人的合法权益。而现行劳动争议仲裁前置原则，在一定程度上制约了其应发挥的作用。笔者认为，其弊端有以下方面：
1． 弱化了仲裁程序高效率的职能。
按照仲裁程序前置原则，仲裁要服从审判。在处理劳动争议的整个过程中，劳动争议仲裁机构无终局处理权，仅处于“中间环节”的弱势地位。这种体制上固有的弊端极有可能导致仲裁机构只为履行程序，一裁了事的做法，不利于仲裁机构主动性的发挥。
2． 与程序正义和效益的原则相悖。
仲裁程序前置在客观上造成了一套体制繁杂、期限冗长的劳动争议处理程序。按照现行规定，仲裁前置之前有企业调解，对仲裁裁决不服，可以向人民法院起诉，对一审判决不服，还可向上级法院上诉。这种劳动争议处理“一调一裁二审”制度，几乎用尽了所有的争议解决手段，审理期限长，重复劳动多，纠纷得不到及时解决。据报道，内蒙古哲里木盟处理的某铁路站段与职工 因除名的劳动争议案，走完了所有的程序，时间近两年，人民法院终审结果与仲裁裁决结果一致，事后当事人苦不堪言。我们知道，程序正义要求案件结果有一个确定性，程序效益则要求案件及时有效的解决，而仲裁前置带来的结果显然与之相去甚远。
3． 不利于当事人合法权益的保护。
在现行的仲裁前置原则下，劳动争议当事人的诉讼权利受到不合理限制。即诉讼权利只有在仲裁机构对争议在程序上受理并作出实体裁决后才能取得，诉权的行使须以仲裁机构对争议案件的审结为前提。《劳动法》本身就欠缺劳动争议仲裁机构管辖权运作的必要保障性规定，从而导致了现实中在仲裁机构怠于行使管辖权的情况下，争议案件当事人面临告诉无门而维权不能的危险。如果出现仲裁机构由于主客观因素作出不予受理的决定或事实上不予受理情况，那么案件不但不能进入仲裁程序，当事人也丧失了向人民法院起诉的权利。这在事实上不仅排斥了人民法院的司法管辖权，也不公平地剥夺了当事人的诉权，使当事人的合法权益得不到最终的司法保护。
4． 与人民法院民事审判整体工作不相符合，同时造成了司法资源的浪费。
劳动争议当事人在签订和履行劳动合同方面处于平等的地位，劳动争议主要是平等主体间的纠纷，表现为民事纠纷。按照最高人民法院的规定，劳动争议案件由法院民事审判庭受理，这符合案件性质。我们知道，人民法院对民事案件实行最终的司法解决，其受理和裁判均不限制。但由于仲裁前置的规定，劳动争议案件在受理上成为一种例外。同时，按照仲裁前置原则的内容，人民法院受理劳动争议，实际上是在仲裁审理之后的一个新的司法审理程序。诉讼期间，人民法院因无权审查仲裁裁决的正确性，不可能了解仲裁机构适用法律的情况；而审理工作从头开始，造成一事重复审理，浪费了审判资源。
5． 具有明显的计划经济特征，没有体现出仲裁自愿的要求。
“仲裁前置”是将行政手段与仲裁手段并用的一种制度，对解决劳动争议采取强制性仲裁方法，劳动仲裁机构受理案件以一方当事人的申请为程序性依据，无需征得对方当事人同意即可立案。这种做法，没有体现出市场经济体制下主体意思自治的要求，没有反映出仲裁应有的自愿原则，当事人不能自主地选择争议解决方式，也使仲裁在案件的受理上具有了与司法管辖同样的效力。实际上，体现了计划经济条件下公权对私权的干预和行政权、仲裁权合二为一的思想观念。
6．缺乏法律依据。
按照《劳动法》第77条第1款的规定，当事人发生劳动争议后，可以依法申请调解、仲裁，提起诉讼，也可以协商解决。我们可以看到上述四种处理方式采用的是并列式立法用语，当事人有权在其中选择任何一种方式解决争议。问题的关键在于对《劳动法》第79条应如何理解。劳动法第79条运用的是选择性用语“可以”，它是授权性规定，而非强制性规定，在此处并未使用“应当”、“必须”等强制性用语。“一方当事人可以直接向仲裁机构申请仲裁”，不等于“一方当事人必须或应当向仲裁机构申请仲裁”。由此可见，该条条款对当事人是否选用“仲裁”方式解决争议是授权予当事人自由选择的权利。从《劳动法》第79条规定不难看出，协商、调解、仲裁三种方式都是当事人可以自由选择的方式，并没有规定当事人必须采用先行仲裁的方式。而目前司法实践中普遍采用先裁后审方式，究其根源，不外乎对《劳动法》第79条的误解。
基于上述对劳动争议处理仲裁前置种种弊端的分析，笔者认为有必要重新建立劳动争议处理制度。
诉权作为公民的一项基本权利，应受到国家立法和司法的保护的保护。既然劳动争议的处理最后可以进入司法审判程序，那么就不应该对劳动争议处理设置仲裁前置程序来限制当事人合法的诉权，来及时请求法律保护的权利。
劳动法作为公法和私法之间的社会法，既有公法的性质又不可避免的具有私法的性质。私法就应该体现对当事人的公平原则，公权利不能干涉的太多，否则会造成公权利的滥用而限制私权利的保护。
选择用什么方式处理劳动争议的途径是当事人的自由，应该体现仲裁的自愿原则。所以应该取消劳动争议处理仲裁前置程序以很好的保护当事人的合法权利。笔者认为可以从一下方面重建劳动争议处理制度。
实行裁审分离制度。裁审分离是指劳动关系的双方在发生劳动争议后，有权选择争议的处理方式，一旦选择了仲裁，就不能再提起诉讼，仲裁裁决具有最终的法律效力。目前，我国对劳动争议实行“仲裁前置、一裁两审”的处理方式，这种制度在适用中比较繁锁，在维护争议双方合法权益方面不够及时。从目前情况看，实行“裁审分离、或裁或审”制度已具备现实的可能性。
设立专门的劳动法庭审理劳动争议案件。根据最高人民法院的司法解释，目前的劳动争议案件是由人民法院的民事审判庭来受理的。由于劳动争议案件数量多，内容复杂，处理难度大，民庭又要面对大量的民事纠纷，致使劳动争议不能得到及时的处理。在国外很多国家都设有专门的劳动法庭或工业法庭来处理劳动争议，这一点值得借鉴。建国后至今，人民法院已经审理了大量的劳动争议案件，积累了丰富的审判经验，在法院内部设立劳动法庭也是完全可行的。

参考文献：
【1】 张利锋 《对劳动争议案件仲裁前置原则的反思和重构》
【2】 陈宗利/牛琰 《浅谈劳动争议的处理模式》
【3】 徐智华 《 劳动争议处理几个疑难问题研究》