青岛市妇女儿童保健管理暂行规定(修正)

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青岛市妇女儿童保健管理暂行规定(修正)

山东省青岛市人民政府


青岛市妇女儿童保健管理暂行规定(修正)
青岛市人民政府


(1995年5月25日青岛市人民政府令第35号发布 根据1998年8月24日发布的青政发〔1998〕137号进行修正)

第一章 总 则
第一条 为了加强对妇女儿童保健工作的管理,保障妇女儿童健康,根据国家法律、法规有关规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政辖区内进入青春期及青春期后的妇女和不满6周岁儿童(以下称保健对象)的保健服务。
保健对象超出保健服务范围的疾病医治不适用本规定。
第三条 青岛市和各市、区卫生行政管理部门是同级人民政府负责妇女儿童保健工作的主管机关。其主要职责:
(一)宣传贯彻有关妇女儿童保健方面的法律、法规、规章和政策;
(二)编制妇女儿童保健事业发展规划和计划;
(三)组织开展妇女儿童保健工作和科研活动;
(四)对妇女儿童保健服务工作实施监督、检查;
(五)实施对节育技术的指导和计划生育技术质量的监督管理;
(六)处理保健机构与保健对象之间的纠纷;
(七)本规定确定的其他职责。
妇女儿童保健的具体管理工作,由青岛市和各市、区卫生行政管理部门指定的妇幼保健管理机构负责。
第四条 计划、民政、计划生育、财政、物价、税务、教育、劳动、人事等部门须在各自职责范围内配合卫生行政管理部门做好妇女儿童保健工作。
第五条 开展妇女儿童保健工作,应坚持预防为主的原则,坚持为降低孕产妇、婴幼儿死亡率和婴儿出生缺陷率以及妇女儿童常见病发病率,提高人口素质服务。
第六条 妇女儿童享有的保健权利受法律保护。
一切单位和个人都应当支持、鼓励妇女儿童参加保健。
本市对怀孕和产后法定产假期以内的妇女及3周岁以内的儿童(以下称重点保健对象),实施重点保健服务。
第七条 妇女儿童保健事业应纳入国民经济和社会发展计划。
各级人民政府应当加强对妇女儿童保健工作的领导,把降低孕产妇、婴幼儿死亡率纳入本级政府领导的岗位责任目标,为开展妇女儿童保健工作提供有利条件。
县级以上人民政府应创造条件建立妇幼保健科研机构,鼓励、支持开展有关教育科研活动。

第二章 保健机构
第八条 青岛市和各市、区设立的妇幼保健所,是具体实施妇女儿童保健服务的专门机构。其主要职责:
(一)参与妇女儿童保健事业发展规划和计划的实施;
(二)按照分工,负责保健对象的调查、登记、建档工作;
(三)承担有关保健服务任务并指导妇幼保健定点单位开展保健服务活动;
(四)培训有关专业技术人员;
(五)开展保健科研活动;
(六)配合卫生防疫部门做好预防接种及传染病的预防、管理工作;
(七)本规定确定的其他职责。
第九条 医院、卫生院(所、室)、门诊部、诊所等医疗机构(含机关、部队、企事业单位或个人设立的医疗机构),经卫生行政管理部门考核,符合条件的,可以认定为妇幼保健定点单位,承担规定范围内的保健服务任务。
对无医疗机构或虽有医疗机构,但不具备条件认定为妇幼保健定点单位的街道和村,由当地妇幼保健所派设机构或确定专业技术人员承担其妇女儿童保健服务工作。
第十条 妇幼保健定点单位,必须具备下列基本条件:
(一)有与保健服务需要相适应的场所、设备、仪器等设施;
(二)有与保健服务需要相适应的经过专门培训的保健服务专业技术人员;
(三)有符合保健服务要求的安全、卫生条件和措施;
(四)国家卫生部规定的其他条件。
各级妇幼保健所应具备的基本条件,按国家卫生部规定执行。
第十一条 认定为妇幼保健定点单位的,由青岛市卫生行政管理部门发给妇幼保健定点单位标牌和证书;其标牌须悬挂在该妇幼保健定点单位入口处的明显位置。
第十二条 从事妇女儿童保健服务的专业技术人员,应具备下列基本条件:
(一)符合国家卫生部规定的《医务人员医德规范》要求;
(二)中等以上医护专业学校毕业或同等学历;
(三)2年以上临床医护实践;
(四)熟悉妇女儿童保健专业知识和技能;
(五)身体健康;
(六)本规定确定的其他条件。
第十三条 对妇女儿童保健专业技术人员实行持证上岗制度。妇女儿童保健服务的专业技术人员,必须接受有关妇女儿童保健专业知识和技能的培训,并由卫生行政管理部门实施考核,考核合格后发给岗位证书。岗位证书由青岛市卫生行政管理部门统一印制。
第十四条 本规定授权之外的任何单位和个人,未经卫生行政管理部门考核认定,不得从事妇女儿童保健服务工作。
第十五条 妇女儿童保健服务的技术鉴定工作,由当地市、区人民政府设立的医学技术鉴定组织负责;未设立医学技术鉴定组织的,由卫生行政管理部门聘请有关专家组成专家小组负责。

第三章 保健服务
第十六条 妇女保健对象常规性保健范围包括:青春期、围婚期、孕期、围产期、产褥期、哺乳期、生殖调节期、围绝经期和老年期。其中围婚期保健须包括婚前医学检查(含男方);孕期、围产期保健须与胎儿期(妊娠28周至出生)保健结合进行。
儿童保健对象常规性保健范围包括:新生儿期(出生28天以内)、婴儿期(出生28天至1周岁)、幼儿期(1周岁至3周岁)、幼童期(3周岁至6周岁)。
儿童的预防接种可与儿童保健结合进行。
第十七条 为保健对象提供保健服务的主要内容:
(一)妇女的围产期、产褥期和儿童的新生儿期、婴儿期、幼儿期的定期常规检查、监测;
(二)妇女生殖器官防癌普查和儿童常见病预防性检查;
(三)季节性或区域性的流行病、多发病的预防、监测和发病后的调查并作出医学意见;
(四)生理、心理、行为健康和营养、卫生方面的保健知识宣传教育及咨询服务。
有条件的妇幼保健所或妇幼保健定点单位经与保健对象约定,可以开设家庭式保健病房实施保健服务。
第十八条 妇幼保健所或妇幼保健定点单位发现保健对象患有超出保健服务范围的疾病,须及时建议治疗;需要提出医学意见的,依照国家有关规定执行。
第十九条 保健对象(或其监护人,下同)可以选择就近的妇幼保健所办理保健登记;有工作单位的保健对象,可以由其所在的单位办理集体登记。街道居民委员会或村民委员会应当协助当地妇幼保健所做好保健对象的保健登记工作。
妇幼保健所须与经登记的保健对象或所在单位签订保健服务合同,约定双方的权利和义务。
第二十条 经登记并按规定缴纳保健保偿费的保健对象(含减免费的),由当地妇幼保健所发给《保健手册》。《保健手册》中应注明保健对象参加的保健项目和内容。《保健手册》由青岛市卫生行政管理部门统一印制。
第二十一条 持有《保健手册》的保健对象,享有规定项目和内容的保健服务;妇幼保健所或妇幼保健定点单位,必须按规定的项目和内容提供保健服务,每次进行保健服务后,由保健医生在《保健手册》上填写所提供的保健服务内容,并签名后交由保健对象保存。
妇幼保健所或妇幼保健定点单位每次对保健对象提供保健服务后,须将保健服务内容填入保健服务卡,并经保健对象签名后留存。
妇幼保健所或妇幼保健定点单位未按规定项目和内容为保健对象提供保健服务的,保健对象有权申请当地妇保健管理机构给予规定标准的保偿费。
第二十二条 持有《保健手册》的保健对象,可以在当地市、区范围内(市南、市北、四方、李沧4区的,在4区范围内)自行选定妇幼保健所或妇幼保健定点单位接受保健服务;要求跨当地市或4区及崂山、城阳、黄岛区的,由当地妇幼保健所予以安排。
保健对象有权变更所选定的妇幼保健所或妇幼保健定点单位,但须提前30天到当地的妇幼保健所办理变更手续。
属婚前医学检查的,由卫生行政管理部门指定的妇幼保健所承担。
第二十三条 卫生行政管理部门及妇幼保健管理机构,对发生的保健事故或事件,应及时组织调查和处理。保健事故的具体处理办法,由青岛市卫生行政管理部门拟定,报青岛市人民政府批准后执行。

第四章 保健经费
第二十四条 妇女儿童保健事业费(含妇幼保健所的人员经费、业务经费)及基础设施建设、购置、修缮投资和科研经费,列入同级财政预算。
用于季节性或区域性的流行病、多发病的预防、监测等费用,由卫生行政管理部门提出专项申请,同级财政予以核拨。
第二十五条 设立妇女儿童保健服务专项经费。经费来源:
(一)由财政依据分级负担的原则核拨。属青岛市财政负担的,每年按上年度人口人均不低于0.2元的标准核拨;属各市、区财政负担的,比照青岛市财政核拨的标准执行。
(二)本市行政辖区内的企业(含全民、集体、私营、外商投资、股份制企业以及其他企业),每年按上年度该企业工资总额的1.5‰的比例提取,摊入成本。
(三)比照第(二)项提取比例,属自收自支的事业单位,从自有资金中列支;属财政拨款的机关事业单位,由卫生行政管理部门会商财政部门从相关经费中调剂列支。
妇女儿童保健服务专项经费,主要用于按本规定确定给予减、免费部分的保健对象的保健服务开支。
第二十六条 对参加保健服务的保健对象,根据其参加的保健服务项目和内容,由个人一次或按约定分期缴纳保健保偿费。但对所在单位缴纳妇女儿童保健服务专项经费的妇女保健对象,在其参加本规定第十七条第(一)项所指保健服务时,减按80%收取保健保偿费;无固定收入家
庭生活特别困难的重点保健对象,申请卫生行政管理部门批准,减收或免收保健保偿费。
保健保偿费收取标准及保偿金额标准,由青岛市卫生行政管理部门会同物价行政管理部门核定。
第二十七条 妇女儿童保健服务专项经费和保健对象个人缴纳的保健保偿费,分别由当地市、区和青岛市妇幼保健管理机构收取或委托有关部门代收。
第二十八条 列入生育保险项目的保健服务费,由妇幼保健管理机构从生育保险费用中适当提取。提取的标准由青岛市卫生行政管理部门会同劳动、物价行政管理部门确定。
第二十九条 企业或机关事业单位实行医疗保险基金统筹制度的,应将妇女儿童保健服务有关经费一并纳入安排。
第三十条 鼓励境内外组织和个人捐资捐助,发展妇女儿童保健事业。
捐资捐助者可以同等享有本规定的优惠和鼓励政策。
第三十一条 用于妇女儿童保健事业的各项费用,由当地市、区和青岛市妇幼保健管理机构设立专户储存,统筹安排用于妇女儿童保健事业,任何单位和个人不得截留、挪用。
青岛市和各市、区妇幼保健管理机构每季度应与各有关妇幼保健所或妇幼保健定点单位进行一次保健服务费的结算、划拨。

第五章 奖 惩
第三十二条 执行本规定,在妇女儿童保健工作中做出突出成绩的单位和个人,由人民政府或卫生行政管理部门予以表彰、奖励。
第三十三条 刁难、阻碍保健对象接受保健服务的,由卫生行政管理部门给予通报批评,责成限期改正;情节严重的,由其主管部门对主要负责人和直接责任者给予行政处分。
第三十四条 违反本规定,未经考核认定而从事妇女儿童保健服务工作的,由卫生行政管理部门予以制止,并可以根据情节轻重给予警告或处以500元至1000元以下罚款。
第三十五条 违反本规定,逾期不缴纳妇女儿童保健服务专项经费的,由妇幼保健管理机构责令补缴,并从滞纳之日起按日加收1‰的滞纳金。
第三十六条 截留、挪用或以其他方式侵占妇女儿童保健费用的,由其主管部门对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 妇幼保健所或妇幼保健定点单位降低服务标准,损害保健对象利益,或者造成保健责任事故的,由卫生行政管理部门视情节轻重,责令停止保健服务,或取消其定点单位资格。对责任单位的负责人和直接责任者,由其主管部门视情节给予行政处分;构成犯罪的,依法追究
刑事责任。
第三十八条 妇幼保健管理人员违反本规定,玩忽职守或徇私舞弊的,由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十九条 本规定具体执行中的问题,由青岛市卫生行政管理部门负责解释。
第四十条 本规定自1995年6月1日起施行。


(1998年8月24日 青政发〔1998〕137号)


根据《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规的规定,现决定对《青岛市妇女儿童保健管理暂行规定》的行政处罚等有关内容作如下修改:
第三十四条中的“10000元”修改为“1000元”。



1995年5月25日
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对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要:市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高,极大地活跃了房地产市场的交易,持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是,繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题,其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题,由于我国目前有关这方面的立法还不健全,因面积差异而引起的纠纷不断发生,因此,非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法,这对于维护房地产市场的正常秩序,保护当事人的合法权益,都具有重要的现实意义。

关键词:商品房 合同 面积 处理
近年来,我国的房地产交易日趋活跃,但相应的立法却比较滞后,这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据,给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在,由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此,认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的,这对于规范发展商的市场行为,维护消费者的合法权益,保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础,但由于误差的客观存在性,房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的,故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是,目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中,误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说,商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准,这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中,开发商在与消费者签订商品房买卖合同时,大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘,或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此,排除测绘单位的技术原因后,商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为,最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利,不仅擅自变更规划设计,甚至重复计算共有面积,人为地增大分摊系数。这样,在进行产权登记时,商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
(一)部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作,而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是,目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述,当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条规定:“商品房按‘套’ 或‘单元’出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。另外,由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念,后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出:“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然,“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念,就它们的实质内容而言,彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章,他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去,借此瞒天过海,侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中,发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成,将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实,公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念,发展商的这种做法显然是违法的,但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一,这使得发展的伎俩极具迷惑性,即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏,更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢?
(二)多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定;“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说,商品房的销售计价方式有以下三种:按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点,但不存在完美的计价方式,它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言,其特点是计算简单、直观、便捷,使当事人双方易于结算房价款;其缺点则是房价款与面积数没有直接关系,难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价,其优点是概念内涵明确,独立性强,测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系,购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性,可是在这种计价方式中,虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和(即商品房的销售面积)是固定的,但二者的比例却是可变的,如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积,购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下,不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权,但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形,因为计价方式的不同,处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性,消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响,在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导,千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
(三)商品房买卖合同的设计存在漏洞,有欠公平
为了规范商品房的市场交易,建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。如今,《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用,有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用,在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷,保护了当事人的合法权益,并且促进了住房消费的发展。不过,《示范文本》并非十分完善,其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一,《示范文本》的设计思路过于理想化,没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的,旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说,《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是,现实并不是理论,一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间,存在着巨大差距,当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同,但在签订商品房买卖合同时,购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的,除了一些不会触动到开发商既得利益的事项,消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此,理论上公平的合同,却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如,《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释,可见,《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业,开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉,加之他们长期接触并使用《示范文本》,对当中的条款内容也不可能陌生;可是,作为普通老百姓的消费者,要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的,而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此,《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二,《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明:
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求,可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样,发展商就有可能故意不按说明要求办事,有目的地留空合同条款,甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款,当发生面积差异纠纷时,受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条的规定,公用建筑面积(根据前文所述,公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积)的构成应当是确定的,为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢?这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利,极大地损害了消费者的权益。
第三,各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款,条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如,《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款,其第一种计价方式是这样表述的:“该商品房属预售,按【套】【整层】出售,按【套内】【整层内】建筑面积计算,该商品房单价为(______币)每平方米______元,总金额(______币)______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意,该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内,可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式,如果当事人选用了该计价方式,或者对两种计价方式都没有明确约定,那么当面积发生差异时,当事人处理纠纷就很可能于法无据,各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
(一)明确法律责任,莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利,要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权,避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时,却没有明确违反该规定所应承担的法律责任,这样,条款的设置就流于形式,根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时,必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的,它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险;而只有为法律义务配以相应的法律责任,使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上,才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此,有义务不能无责任,国家有关部门应当完善这方面的立法。
(二)规范和统一专业用语,避免歧义和矛盾
作为专业性用语,最忌讳的就是名称不统一,使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中,有必要纠正这种失误,并杜绝类似问题的再次发生,力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称,避免用语间的矛盾和冲突,使消费者明明白白消费,安安心心购房。
(三)克服《示范文本》的漏洞和缺陷,追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞,造成了其现实的不公(对此上文已有论及,在此不再赘述)。但是,决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上,有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是,有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事,将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来,除非双方另有详细约定,否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法,即:按建筑面积计价的,只能就建筑面积差异情形主张权利;按套内建筑面积计价的,只能就套内建筑面积差异情形主张权利;按套计价的,一般不能就面积差异主张权利。(参见梁书文:《商品房销售面积误差纠纷的处理》,《法律适用》2006年第1-2期。)笔者对此有不同看法,下面以一个真实案例进行论述。
18位原告(均系某小区业主)与被告(某小区开发商)签订了《广东省商品房买卖合同》,合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定,案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小,但套内建筑面积却比约定要大,面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理,合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上,双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售,但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中,双方没有根据合同要求以划√方式作出选定,也没有在选项上打×,以示删除,造成了房屋计价方式的不明。原告诉称,他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的,现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差,被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称,根据文字的对应性,房屋既然是按套出售,就应当理解为按套内建筑面积计价,也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责,如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分,而套内建筑面积则比约定的增大,故被告无需承担任何退款责任,原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点,将三种法定计价方式严格区分开来的话,那么在本案中,一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的,原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利,还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款,这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为,既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定,那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋,否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价,且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定,但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形(如分摊的共有面积或建筑面积的差异)完全免责,否则,被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小,即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远,甚至根本不存在,被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失,也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外,按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的,购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说,原告在购买诉争房时,已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款,只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中,而现在该部分面积发生差异,从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小,根据我国民法的公平原则,被告应对此承担违约责任,向原告退还多收的价款。
此外,《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补,比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释,规范协调各地合理地适用《示范文本》,以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等,尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
(四)取消多种计价方式并行的商品房计价制度,原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊,设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择,使用任何一种计价方式,最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的,计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述,目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题,因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中,按套计价最简单便捷,但因其与房屋面积没有直接联系,故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理;而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的,过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式,但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业,一般的老百姓难以掌握,对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素,按套内建筑面积计价的方式的优点最明显,它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分,又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来,便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此,北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定,除用途为非住宅的商品房外,其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过,虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦,但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害,因此,决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况,必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形,把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利,可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法,规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格,房屋竣工后,根据面积实测数据计算,以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时,按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定,商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时,由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。

转发市重点工程指挥部拟订的《天津市第一热电厂供热工程管理体制和分工的暂行办法》

天津市政府办公厅


转发市重点工程指挥部拟订的《天津市第一热电厂供热工程管理体制和分工的暂行办法》
天津市政府办公厅



各区人民政府,各委、局,各直属单位:
市重点工程指挥部拟订的《天津市第一热电厂供热工程管理体制和分工的暂行办法》已经市人民政府领导同志同意,现转发给你们,请照此执行。

天津市第一热电厂供热工程管理体制和分工的暂行办法
一、管理体制及分工办法
本着“减少环节,明确分工,便于管理,有利服务”的原则,对民用、公建户的供热管道、设施实行“一条龙”管理。根据热交换站对民用、公建供热的不同类型,确定管理单位及其分工责任如下:
(一)纯属供民用(可含一些小公建户如商店等)的热交换站类型的,以民用户庭院管道距建筑物一米处为分界点,分两段管理。
1.从距建筑物一米处以上的庭院管道、热交换站、支管到干管,由热电公司管理。
2.从距建筑物一米处以下的庭院及户内管道、设施,属于公产的,由房管部门管理;属于企业、单位产的,由产权单位管理;属于私产或用户购买统建房屋的,由房主自行管理。
(二)专供一个公建单位(可含属于该单位自管产的民用户)的热交换站类型的,从热交换站进站管道闸门处为分界点,分三段管理。
1.从上述闸门处(含闸门)以上支管到干管,由热电公司管理;
2.从上述闸门以下的热交换站、庭院管道至距建筑物一米处,由该公建单位管理;
3.从距建筑物一米处以下的庭院及户内管道、设施,属于公产的由房管部门管理,属于企业、单位产的由产权单位管理。
(三)属于供一个以上公建单位(可含属于其中某公建单位自管产的民用户)的热交换站类型的,分三段管理。
1.热电公司管理分工同(二)条;
2.闸门以下的热交换站、庭院管道至距建筑物一米处,由几个公建单位联合出资委托一个公建单位管理。属于新建站房的,委托大户或带有自管民用户的公建单位管理;属于利用某单位锅炉房改建的,委托该公建单位管理。
3.从距建筑物一米处以下的庭院及户内管道、设施,管理分工同(二)条3。
(四)属于供公建为主,一个或一个以上单位带有一些房管部门所管的民用户的热交换站,并只有一套换热机组类型的,分四段管理。
1.热电公司管理分工同(二)条1;
2.闸门以下的热交换站及供公建的庭院管道至距建筑物一米处,属于供一个公建单位的,由该公建单位管理;属于供一个以上公建单位的,由几个公建单位联合出资管理,属于新建站房的,委托大户进行管理;属于利用某单位锅炉房改建的,委托该公建单位管理;
3.属于供民用的庭院管道,从热交换站闸门处(含闸门)以下至距民用户建筑物一米处,由热电公司管理;
4.从距建筑物一米处以下的庭院及户内管道、设施,管理同(一)条2。
(五)属于公建(一个或一个以上单位)、民用户合建的热交换站,并分设换热机组类型的,分两部分管理。
1.民用部分:(1)从民用户庭院管道至距建筑物一米处以上的庭院管道、热交换站,民用换热机组,支管到干管,由热电公司管理;(2)从建筑物一米处以下的庭院及户内管道、设施,管理分工同(一)条2。
2.公建部分:(1)热电公司管理分工同(二)条1,管理至进站闸门;(2)闸门以下的热交换站公建户机组、庭院管道至距建筑物一米处,管理分工同(四)条2;(3)从距建筑物一米处以下的庭院及户内管道、设施,管理分工同(二)条3。
二、户内管道、设施维修收费及分工办法
(一)属于公产房屋的户内管道、设施的维修费收费标准为采暖期内每户每月按使用面积每平方米五分(试行三年),由采暖费中支付,由房管部门专款专用,负责维护、检修。
(二)属于企业、单位产房屋,由产权单位自行负责维护、检修。
(三)属于私产或用户购买统建房屋,其维修及费用由房主自理。
三、供热采暖费收缴办法
(一)公建、民用户供热采暖费统由热电公司收缴。采暖期前,热电公司会同有关部门与用户签订合同。各区人民政府负责做好协调工作。
(二)公建户的供热采暖费,由各公建单位自行照章交纳给热电公司。
(三)民用户的供热采暖费,属房管部门所管公产房屋,由热电公司负责收缴;属于企业、单位自管房屋,由产权单位统收统交给热电公司;属于私产房屋或用户购买统建房屋,由房主自行照章交纳给热电公司。
四、以上各项条款,亦适用于今后再建的电力部门热电厂供热采暖工程。
五、本办法自一九八九年九月开始执行。



1989年9月29日