商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事，对于绝大部分居民来说，买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后，买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同（即商品房买卖合同）的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因，往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下，买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法，即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束，想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢？

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分，我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定，那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了，但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位，很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同，更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致，所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权，对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

化工部


化工质量管理小组管理办法

1983年5月13日，化工部

序
全面质量管理是一种现代化管理方法。开展群众性的质量管理小组（以下简称ＱＣ小组）活动，是具体运用全面质量管理的思想、方法，实现全面、全员、全过程质量管理的有效途径；也是调动广大职工的社会主义积极性，发挥其才智与经验，实现民主管理，不断提高企业素质与社会经济效益，促进企业物质文明和精神文明建设的好办法。为了加强管理，促进全国化工ＱＣ小组活动的开展，特制订本办法。

一、ＱＣ小组的组建原则
第一条 凡在化工企业各种工作岗位上从事劳动的职工，为了实现企业的工作方针和奋斗目标，围绕生产建设和工作现场遇到的各种问题，组织起来，群策群力，按照“计划实施、检查、处理”的科学程序，不断地进行研究改善活动，以提高产品质量、工程质量、工作质量，增强企业素质、增加社会经济效益为目的活动小组，均可称为ＱＣ小组。
第二条 提倡由群众自主自发地组织ＱＣ小组，也可由各级领导根据工作需要予以引导；可按班组、工序、工种、部门组织，也可按所要解决问题的需要跨部门组织。对于那些涉及面广、综合性较强的课题，可以成立厂或车间一级的ＱＣ协调小组，下按不同专题和侧重成立若干ＱＣ小组。协调小组除直接负责某项专题活动外，同时负责指导、协调其它各专题小组的活动。
第三条 ＱＣ小组的活动时间，可视其课题大小和实际需要而定，既可组织短期的、单一课题的小组，也可组织较长期的、虽课题变化而小组基本成员不变的小组。长期存在的小组必须经常坚持活动，停止活动半年以上的，应予注销。
第四条 实行工人、领导干部、工程技术人员三结合的方式组建ＱＣ小组。对于涉及某一职能部门的管理课题，也可全部由管理和技术人员组建小组。
第五条 ＱＣ小组组长应该民主选举产生，并负责组织小组成员开展活动。ＱＣ小组可以聘请顾问辅导小组活动。
第六条 ＱＣ小组以三至十人组成为宜，最多不超过十五人。小组成员应对全面质量管理基础知识有一定的了解，并勤于学习，热心于小组的集体活动。
第七条 ＱＣ小组实行分级注册登记的管理办法。ＱＣ小组一经成立，必须逐级向上办理注册登记手续，取得正式资格，以享受各级规定的合法权利。

二、小组的活动内容与要求
第八条 ＱＣ小组活动的主要内容：
1、不断改善企业生产经营活动的现状和职工的劳动环境与劳动条件，提高产品质量，降低成本、消耗，增加经济收益，为企业和社会创造财富；
2、经常结合研究和攻关的课题，组织小组成员学习文化知识、技术业务；培养小组成员牢固树立“质量第一”、“用户第一”、“预防为主”、“数据说话”的思想，并确立工作质量、专业技术、管理技术三位一体的意识，不断增长才干，提高小组的自身素质；
3、因地制宜地开展一些形式多样、健康活泼的来余活动，促进小组成员之间的相互了解，培养互助互谅，团结战斗，勇挑重担，关心集体的精神，始终保持和不断增强小组内热烈、紧张、愉快的工作气氛，为加强企业的物质文明和精神文明建设做贡献。
第九条 ＱＣ小组活动的基本要求是：
1、ＱＣ小组的每项活动，必须认真、如实、及时记录，并注重各种基础资料的收集、整理和保管。小组取得成果，应写出成果报告书。
2、小组每年至少选定一个课题开展活动，课题难度要适当，一般以半年之内能结束为好。小课题可分解为若干小专题，力求一年能完成一个专题。
3、小组活动必须充分发扬民主，广泛征求成员的各种意见，并建立小组活动标准化的工作制度，确保正常活动秩序，提高工作效率。
4、小组每开展一项专题研究、改善活动，都应严格遵循“计划实施、检查处理”的科学程序。注重数据和信息的搜集、整理、处理和数莱计工具等各项科学方法的应用。
5、改善企业生产经营现状的各类课题，ＱＣ小组都要本着“赶超先进，量力而行，积极稳妥，勇于攀登”的精神，提出明确的活动计划和目标值，规定时间，积极开展活动，并在实践中不断修改和补充计划和目标值，努力做出成果。

三、ＱＣ小组的分级管理
第十条 全国化工ＱＣ小组实行企业、省、（区、市）化工厅（局）和同级化工质协、化工部和中国化工质量管理协会三级注册登记管理办法。省辖市级的管理可自行确定。
第十一条 企业一级管理的主要职责是：
1、企业各级领导和有关部门必须认真作好职工的政治思想工作，爱护群众参加质量管理活动的积极性，关心质量管理小组的建设，为其开展活动提供必要的物质条件和技术援助，并随时掌握ＱＣ小组活动的发展情况，及时发现和分析ＱＣ小组活动中遇到的问题，在选题、活动方式、
工具应用等方面给予指导，帮助小组克服困难，必要时可按人划片，落实责任。对小组的积极分子和优秀成果应给予适当的表扬和奖励，促使小组活动健康发展。
2、企业对ＱＣ小组的组建、注册登记、选题、活动计划、成果核定、成果发表和奖励以及小组的权利、义务等应制订具体管理细则，并有专门机构或人员负责，切实贯彻实施。
3、企业应一年一次，或一年两次提出全厂性的重点攻关项目，引导、帮助ＱＣ小组选好活动课题。ＱＣ小组活动应尽可能纳入企业推行方针目标管理的工作范畴。
4、企业领导和有关部门应及时与有关单位联系，做好ＱＣ小组外界（厂内、厂外）的协调工作，确保小组活动的顺利进行。
5、大型企业每年应组织两次厂级成果发表会，中小型企业每年于少组织一次厂级成果发表会，从中评选参加上一级成果发表会的小组。并对推荐参加上一级成果发表会的ＱＣ小组的基本情况，包括活动课题、活动时间、计划目标值、完成目标值、成果效益及企业有关职能主管部门的核定意见（成果效益按金额计算时，需企业财务部门和有关技术部门签署核定意见）等内容，进行登记、建档。
6、企业每年五月二十日前向上一级主管部门填报一次ＱＣ小组基本情况统计表并经主管部门综合后逐级上报。
7、企业应有计划的对ＱＣ小组组长、小组骨干组织轮训，普及和深化全面质量管理教育；召开小组活动经验交流会；开展ＱＣ小组活动纪录、活动方式、基础资料、成果报告书等内容的观摩活动；组织有关质量管理具有知识性、趣味性的竞赛等活动。
第十二条 省、自治区、直辖市化工厅（局）和同级化工质量管理协会一级管理的主要职责是：
1、及时综合本省、自治区、直辖市化工系统ＱＣ小组活动的发展情况，总结交流先进经验，扶植先进典型；结合本地区的实际情况，研究各种新问题，对面上的活动给予正确指导，并经常深入基层，抓点带面，推动ＱＣ小组的不断发展。
2、负责制订和不断完善本地区化工ＱＣ小组活动的不断发展。
3、每年至少组织一次全系统的成果发表会，从中评选出参加省、部级成果发表会的小组。
4、于每年六月底以前，向部和协会填报一次本省（区、市）化工系统ＱＣ小组基本情况表。
5、对参加省、部、国家级成果发表会的小组，负责其活动及资格的审查，并对本办法第十一条第6点规定的内容进行核实、检查。如实向上反映情况，填报和签署审查意见。
6、负责组织本系统ＱＣ小组骨干的培训提高工作和组织宣讲活动。
第十三条 部和中国化工质量管理协会一级管理的主要职责是：
1、负责制订和不断完善化工质量管理小组管理办法。
2、负责综合、分析全国化工ＱＣ小组活动的发展情况，总结先进典型经验并组织交流。针对小组活动发展过程中出现的带有全局性的问题，及时分析、研究，作出指导性的决策，推动ＱＣ小组活动的开展，并不断提高水平。
3、负责组织召开每年的化工ＱＣ小组成果发表会，从中选拔参加全国优秀ＱＣ小组代表大会的化工ＱＣ小组代表。
4、负责组织ＱＣ小组普及读物及活动资料的编辑发行工作。
5、对参加部、国家级成果发表会的小组，进行注册登记、小组资格审查和成果的抽查。
6、对全国化工ＱＣ小组的发展情况，组织调研工作，有重点地进行指导。

四、成果发表、评比及奖励
第十四条 全国化工ＱＣ小组成果发表、评比及奖励的具体办法，另见《全国化工优秀及先进质量管理小组成果评选及奖励办法》。
第十五条 参加各级成果发表会的小组必须按要求填报登记表，并按要求提交若干份成果报告书。报告一般应包括下列内容：
1、小组概况，包括人员组成、接受ＱＣ教育的平均时数、本课题累计活动人次及时数等。
2、发表课题名称及发表人。
3、选题理由（尽可能给予定量的表述）。
4、现状分析，找出主要问题，分析原因。
5、制订对策及实施情况。
6、效果检查及标准化措施。
7、完成课题的主要体会及下一步活动目标设想。
第十六条 各级优秀成果和优秀、先进小组的奖励，可根据国务院发布的《合理化建议及技术改进奖励条例》和部下发的有关管理办法制订具体办法。但同一成果不能同时从两种或两种以上渠道重复申请奖金，对已从其它渠道获得物质奖励的优秀ＱＣ小组，仍应给予荣誉奖。
第十七条 ＱＣ小组奖必须用于奖励小组成员，按贡献大小合理分配。

五、ＱＣ小组的权利与义务
第十八条 凡注册登记的小组，有被优先推荐发表成果，参加各种质量管理学习班，索取有关资料的权利。活动成果突出的，有享受企业及各级主管部门给予荣誉和物质奖励的权利。
第十九条 凡经注册登记的小组，必须遵守各级注册部门的管理条例，按规定要求，坚持开展活动。
第二十条 ＱＣ小组成员必须努力学习全面质量管理知识，积极宣传和推行全面质量管理，成为质量工作的积极分子和骨干力量。

六、其它
第二十一条 本办法要求填报的各种表格的格式另发。
第二十二条 各省、自治区、直辖市化工厅（局）和同级化工质量管理协会以及企业可根据本办法制订各级管理办法和实施细则。
第二十三条 本办法解释权属于化工部和中国化工质量管理协会。
第二十四条 本办法与国家有关规定相抵触时，以国家规定为准。