湖北省黄石市人民政府办公室


黄石市人民政府办公室关于印发《黄石市雪灾倒损民房恢复重建实施方案》的通知


黄政办发〔2008〕13号

大冶市、阳新县、各区人民政府，市政府各部门：

《黄石市雪灾倒损民房恢复重建实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真组织实施。






二〇〇八年三月五日



黄石市雪灾倒损民房恢复重建实施方案



2008年1月11日至2月1日，受强冷空气和暖湿气流的共同影响，我市遭受了罕见的持续低温雨雪冰冻灾害，给全市工农业生产和人民群众生活造成了严重影响。经过全市各个方面团结协作，顽强奋战，我市抗灾救灾工作取得了阶段性胜利。为确保因灾倒损房屋得到及时恢复，切实保障灾民基本生活，维护灾区社会稳定，特制定本方案。

一、工作原则

（一）坚持以因灾倒损民房家庭自救为主，以政府救助、政策优惠、社会捐助、亲邻互助、村组帮工帮料、县（市）区直单位对口帮扶等措施为辅。政府补助资金要保障重点，按照灾民自救能力分类救助。

（二）坚持长远减灾与当前需要相结合，倒房重建要科学选址，合理规划，确保质量。要充分考虑灾区群众承受能力，力求规模适度、实用、经济、安全，避免困难户因建房新增债务。

（三）坚持以县（市）区政府为责任主体，县、乡、村三级联动，分级负责、分片包干，对倒损民房实行“销号式”管理模式。

二、目标任务

2008年5月30日以前，全市农村因灾倒塌的民房全部恢复重建，因灾损坏急需修缮的民房全部修缮完工，倒损民房户全部住进重建或修缮的安全房屋。

三、实施步骤

（一）核实灾情(2月27日前)。由民政部门牵头，会同财政部门进村入户对倒损房屋数量进行核实。县（市）区于2月28日前完成倒损房屋核报工作；市民政部门于2月29日前完成全市倒损民房核查评估工作，并建立台账。

（二）制定方案(3月1日前)。市、县（市）区民政部门牵头制定倒损房屋恢复重建方案，报同级人民政府审批。2月29日前县、乡镇两级完成规划方案编制；3月1日前市里完成市级规划方案编制。

（三）张榜公示 (3月2日—3月7日)。乡镇（街办）、村要按程序对拟救助恢复重建家庭及救助标准进行公示，并分别建立因灾倒塌民房恢复重建和损坏房屋修缮补助台账。

（四）组织实施(3月2日—5月10日)。县、乡、村三级联动，开展倒损民房恢复重建工作，确保5月31日前全部完成恢复重建任务。市政府将适时选择1个县（市）区召开灾后倒损民房恢复重建现场会，进一步推动恢复重建工作。

（五）检查验收(6月1日—6月10日)。市 、县（市）区、乡镇三级民政、财政等相关部门组成联合工作组，对恢复重建资金、政策落实及竣工情况进行交叉检查、评估验收。

四、工作措施

（一）加强组织领导。各县（市）区、乡镇政府要成立恢复重建工作领导小组，明确一名政府负责人为第一责任人，并组建工作专班具体负责组织实施恢复重建工作。要逐级建立工作责任制，将恢复重建任务层层分解，责任到人。县（市）区政府要积极组织机关和企事业单位与受灾贫困村挂钩帮扶，机关干部与受灾贫困户结对帮扶，指导灾民建房，帮助解决灾民建房的实际困难。

（二）严格工作程序。凡因灾倒塌和损坏正在居住使用住房的受灾群众均应列为恢复重建对象。当地政府应根据重建对象自救能力情况的差异，给予相同的优惠政策和程度不同的帮扶措施，根据实际情况可分类给予一定的资金补助。需政府帮助开展重建的重点对象应为无自救能力的全倒户，尤其是全倒的低保户和优抚对象。县级民政部门按照本人申请、群众评议、张榜公布、统一审批的程序，采取户报、村评、乡审、县定的方法，确定恢复重建补助对象和补助金额。审批结果通过乡镇政务公开栏、村务公开栏等形式，接受群众监督。

（三）加强资金管理。各地对倒损房屋恢复重建补助资金要按有关规定定额发放到补助对象，并通过金融单位实行“一卡通”社会化发放，不得从中提取任何工作费用和管理费用。恢复重建补助资金按施工进度分期拨付，修缮补助资金一次性发放到户。各级财政部门要及时调拨资金，提高服务质量。监察、审计部门要加强资金使用的监督审计，严肃查处弄虚作假、挤占挪用、贪污等违纪违法行为。

（四）落实优惠政策。灾区各级政府及相关部门要研究制定具体的倒损民房恢复重建专项优惠政策，简化审批程序，减免相关费用。凡灾民建房涉及到的收费项目，有关部门应尽量予以减免。

（五）保证建房质量。发展改革部门要积极指导倒房恢复重建工作，将倒损民房重建纳入农村发展整体规划，与小城镇建设、中心村建设和社会主义新农村建设相结合；扶贫部门要优先将倒损房屋户纳入扶贫搬迁计划；国土部门要做好重建选址、规划，防止在易灾地带重建住房；建设部门要积极为倒房重建提供服务，向恢复重建家庭推荐经济、实用、美观并具有地方风格的房型；质检、物价部门要会同建设部门共同加强建筑材料和施工的监督检查。

（六）加强督办检查。各地、有关部门要对恢复重建工作进行全过程监督、倒计时督导、“销号式”管理，确保施工进度。从3月10日起，市民政部门每半月通报一次恢复重建工作进展情况，对进展缓慢的县（市）区进行重点督办；6月1日起，市民政、财政等部门组织联合检查组对倒损民房恢复重建工作进行全面检查验收。


中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页：http://www.law-god.com


2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：



（一）房地产开发项目转让



房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



（二）房地产项目公司转让



目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。



（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性