试论信赖利益保护、例外及当事人更换——刍议对“方舟旅行社”诉“东方航空公司”一案引发的思考/刘江

作者:法律资料网 时间:2024-05-31 05:09:49   浏览:9792   来源:法律资料网
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试论信赖利益保护、例外及当事人更换
——刍议对“方舟旅行社”诉“东方航空公司”一案引发的思考


【内容摘要】本文通过对“方舟旅行社”诉“东方航空公司”一案来阐述第三人对他人合同享有的信赖利益,对信赖利益予以定义,描述了信赖利益的特征,阐明对信赖利益以保护的理由,并着重论述其构成、范围和例外。再此基础上,认为本案原告的信赖利益被特别法与《华沙公约》排除,成为信赖利益保护的例外。最后,笔者兼评了对本案引发的程序事项的思考,简述了有关当事人更换的问题。
【关键词】 信赖利益 过错推定责任 无过错责任 补偿无过错 分摊风险 责任限制 华沙公约 当事人更换

一、案情及分析
本案原告上海方舟旅行社有限公司组团十人由上海飞赴黄山旅游,并与黄山电力旅行社签订合同一份,约定由黄山电力旅行社负责此团十人(包括原告的领队)飞抵黄山后的有关旅游安排。之后,原告替游客购买了2002年5月17日7:00从上海至黄山及同年5月19日从黄山至上海的被告的机票共二十张。不料因飞机机械故障,航班误点以致该团无法成行。后航空公司仅对游客个人作了退票及补偿住宿、交通费的处理。由于行程的被迫取消,原告承担了对黄山电力旅行社的违约责任,并蒙受了购买旅游保险费、出车送游客到机场的费用和合同履行后可得利润的损失。故原告起诉中国东方航空股份有限公司要求法院判令其承担违反客运合同而使原告遭受的全部损失。
在理清本案所涉法律关系时,要分析以下几个有一定联系的法律关系:(1)原告与十名游客之间是旅游合同关系,原告有义务按约定向游客提供旅游服务,游客有义务支付费用;(2)原告将其组织的十人旅游团到达黄山后的相关事宜委托给黄山电力旅行社负责,原告则支付报酬,两者之间是委托合同关系[1]。(3)原告代十名游客购买了二十张上海往返黄山的飞机票,在该客运合同法律关系中,到底谁是双方当事人,本案原告是否是合格的当事人是本案的一个争点。如何认识原被告之间的关系也是影响本案实体权利义务的关键。笔者以为,该客运合同的双方当事人应是十名游客与本案被告,原告的角色是购票的代理人,因为基于原告与十名游客之间的旅游合同,原告获得了游客的授权[2],以游客的名义与被告的代理人签订了航空旅客运输合同[3],航空公司与游客形成实质的权利义务关系,而代理人与第三人仅发生形式上的联系。

二、对判决书的评价
这份民事判决书叙事清晰,条理清楚,由于判决书制作者的叙事能力较强,因而使人感觉主次清楚,详略把握也比较得当。正文部分一开始首先将原、被告的观点逐一列明,并把各自主张所依据的证据详列于后,既如实客观地反映了庭审中当事人举证和质证的情况,也充分尊重了当事人的诉讼权利,显示了司法的公正和透明,与WTO所要求的透明度原则(Transparency)相吻合。这种写法一扫过去对证据表述含糊笼统的方式,表现出裁判文书写作改革所带来的积极变化,令人欣慰。该判决书叙事时重点突出,主要表现围绕着当事人争执的客运合同法律关系的当事人来写,突出了问题的关键方面。显然把握客运合同法律关系是处理本案的一个关键所在。所以在本判决书的理由部分,首先分析并阐明了原、被告之间不存在客运合同关系,且原告并未就要求被告赔偿的事项与其事先达成过任何书面协议,故驳回了原告的诉讼请求[4],正确地认定了事实、适用了法律 。本判决作了简要的说理,也显得有理有据,为法院公正处理该案奠定了坚实的基础。
但是,笔者仍苛刻地认为,在判决中简单的适用法律是不够的,判决的核心价值在于其依法、依证据的说理,要做到说理透彻、思维严谨、结构严密并非容易之事,不仅需要法官的法律学识深厚、经验丰富,还需要法官极其认真的工作作风和充分说理的司法传统。后者要取决于法官的独立性强弱和司法民主、透明的程度,如果没有恰当的制度予以保障和约束,就会影响法官心证的公开。而判决令人信服的权威性则更是来自判决的说理性,因为当事人之间之所以选择民事诉讼,是寻求一个说理的方式,法院就应该先提供这么一个环境,然后根据法律用说理的方式(判决)说服当事人。要取得如此高质量、高水准、权威的判决,司法各界仍然任重而道远。

三、本案所涉的相关法律问题分析
(一)实体问题的法律分析——信赖利益保护之简述
综合本案的全部案情,原告由于被告与游客之间的航空旅客运输合同未能正常顺利的履行并解除了客运合同的情形下,原告遭受了经济上的损失。原告并没有过错,因为原告是基于对他人合同能正常履行的合理信赖基础上行事,是应当受到保护的。虽然原被告之间无合同关系,但有信赖关系,存在信赖利益。但是,由于本案被告的特殊性,属于信赖利益保护例外的情形。
1、 信赖利益的含义
(1)利益说。该说认为,信赖利益是信赖合同有效成立所带来的利益。[5]
(2)不利益说。该说认为: 信赖利益, 系法律行为无效, 而相对人信赖其为有效,因无效之结果所蒙受之不利益也; 又可称为消极利益或消极的契约利益。[6]
(3)损失说。该说认为:“信赖利益者,指当事人相信法律行为有效成立,而因某种事实之发生,该法律行为(尤其是契约)不成立或无效而生之损失,又称消极利益之损害。”[7]
(4)处境变更说。该说认为,“信赖利益指原告信赖被告的约定(许诺),使自己产生自我状态的变更。”[8]
我认为,以上各种学说有其合理的一面,但往往只侧重一面,未能全面把握其全部,且有诸多的不足, 比如损失说的用语混乱, 利益说的混淆信赖利益与期待利益等等。由于社会关系的复杂决定了对其规制的法律的复杂,一些法律概念也内涵丰富,所以不妨在排除上述学说不合理之出后,对其作多角度多层面的透析,以拓宽我们的理解。笔者倾向性的认为信赖利益是指与合同或要约等法律行为实现有明显利害关系的人对他人的法律行为给予合理信赖而产生的合理、明显利益。信赖利益损失是指拥有信赖利益的人因对方的原因致使其信赖利益落空而损失已经或可能获得的利益, 包括财产利益和机会利益。而要保护信赖利益就须明确信赖利益及其特征,主要概述为以下几点:
(1)信赖利益通常是既存利益或有较高盖然性的将来利益。信赖利益一般作为一种利益是对许诺赋予了信赖的当事人在许诺前即已经拥有的利益。它表现为订约、履行的成本及订约机会。“较高盖然性的将来利益”是指在立约或要约时虽未产生,但随着立约或要约行为将产生的明显的、可以一般合理遇见的利益。但是,信赖利益无须双方明确合意,只要是明确的、作为善意当事人是知道或应当知道的即可。
(2)信赖利益是已实际损失的可得利益。即要求损失业已发生,故信赖利益的保护具有补偿性特点,以补偿或填平信赖人的损失为限,不含有惩罚性。
(3)信赖利益是因合理信赖却因可归责对方的过错而损失或丧失的利益。
(4)信赖利益产生于对表意人或允诺人的合理信赖,不要求一定要有意思表示一致,也不要求有对价。
2、法律之所以应保护信赖利益,是出于以下考虑:早期的交易是在狭小的集市上进行的物物交换,交易者对交易的过程都亲身经历。但随着市场的扩大,事必躬亲是不可能的。所以,高度发达的商品经济(物质文明)与社会的精细分工是互为条件的。社会的分工孕育了职业专业化,内外行之间基于知识和信息的不对称,使外行明显处于不利的弱势地位。为了平衡两者的关系、保障交易安全,适当的加大对物品、服务提供者的义务,有利于加强其责任心,有利于促进交易,有利于实现公平价值,与允诺禁反言规则或不得自食其言规则相呼应。所以,信赖利益之保护是保护交易安全的重要手段。
信赖利益赔偿法则最先起始于美国判例, 形成于美国法学会所编著契约篇第90 条的规定。该条规定:“凡允诺人可以合理地预见其诺言,足以诱导受领诺言人或第三人为一定或实质之行为或容忍, 苟确有此种行为或容忍发生, 则当事人间虽无约因存在, 为避免不公平起见, 其诺言仍有拘束力, 倘因此违背诺言者, 法院应予救济之”。[9]我国合同法上也体现了对他人信赖利益保护的立法精神,如第19条之规定:“有下列情形之一的,要约不得撤销:(一)要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;(二)受要约人有理由认为要约是不可撤销的,并已经为履行合同作了准备工作。”法律所以对邀约人撤销要约予以限制,正是出于对受要约人信赖行事的确认,是对一方当事人信赖利益的维护。
3、信赖利益保护的构成要件
(1)有符合条件的信赖利益。即要求该利益具有上述信赖利益之特征,且必须具备实现的可能性、合法性及必要性。要强调的是,该种利益是立约或要约行为将产生的明显的、可以一般合理遇见的利益。如果是许诺人不知且不应当知道的,则法律无理由过于苛求许诺人,使其背负过于承重的注意义务。
(2)一方基于信赖而享有信赖利益,却已全部或部分损失或丧失该利益。
(3)该信赖利益的全部或部分损失或丧失是利益明示或默示许诺人的过错行为导致的。
(4)许诺人的过错行为与信赖人全部或部分损失或丧失该利益有因果关系。
(5)信赖人无过错且善意行事。
4、信赖利益赔偿的适用范围及其例外
(1)财产损害。财产损害就是可以用金钱衡量的损害。包括已受损害和所失利益。已受损害,是指信赖人现有财产的减少。可以包括以下几个方面: (1) 订约费用;(2)为履约准备而产生的费用; (3)其他财产损失。除上述情形外, 凡因信赖人信赖对方行为有效而导致财产的减损, 均应属信赖利益赔偿的范围。
(2)非财产损害。包括精神损害赔偿等。对于非财产损害赔偿, 应采取了一种很谨慎的态度, 在法律规定的几种情形下才可以请求。一般以不赔偿为原则, 以法律特别规定为例外。
信赖利益赔偿的适用范围以“必要限度”为原则。无论对财产损害还是对非财产损害,为了平衡信赖人与许诺人之间的利益,有必要对赔偿额予以必要限制,否则许诺人的义务与责任过大,如由其全部背负也有失公允将会阻碍其正常的商业交易活动而不利经济发展,也可能被恶意信赖人利用而成为转嫁自己合同风险的工具。所以,法律可以规定一个最高额或合同标的的百分比来确定,而合同标的的百分比可以细化,如采用累进制计算。对于超额不获赔偿的部分,一般是一个通情达礼的人在一般情况下不能或不可能预见到的。此外,对于信赖利益赔偿信请求权的行使,应当予以配置较普通诉讼时效短的时效,以督促信赖人积极行使自己的权利同时避免给允诺人较大的行为风险,兼顾双方交易的稳定及秩序。信赖人的这部分损失将成为法律难以救济的风险,可以考虑用买保险来防范。
回到本案,首先本案原告为履行旅游合同之项下义务,代理游客购买机票二十张,对飞机的正常运营享有信赖利益,该利益明显是实现可能的、合法的。原告以旅行社的身份以集体购票的形式一次购买二十张机票,其购票行为之后存在明显的、可以一般合理遇见的信赖利益是不言而喻的。其次,被告对导致原告信赖利益损失的飞机航班延误事件可能有过错。再次, 原告有基于合理信赖而产生的损失且原告无过错且善意行事,因为飞机延误对原告而言是不能控制和避免的。最后,原告的损失与被告的过错有直接的因果关系。那么,原告对被告是否享有信赖利益赔偿请求权呢?很遗憾,答案是否定的,本案原告虽享有信赖利益,但属于信赖利益保护之例外。这是因为本案被告的特殊性,被告具有法律上的特殊地位,这是因为航空属于有法律特别调整的领域,有《中华人民共和国民用航空法》(以下简称《航空法》)和《关于统一国际航空运输某些规则的公约》(Convention for the Unification of Certain Rules Relating to International air Carriage,简称《华沙公约》)的规范。当公共航空运输企业与乘客之间发生客运纠纷,首先要适用公约和特别法。《航空法》规定:“旅客、行李或者货物在航空运输中因延误造成的损失,承运人应当承担责任;但是,承运人证明本人或者其受雇人、代理人为了避免损失的发生,已经采取一切必要措施或者不可能采取此种措施的,不承担责任。”[10] 《华沙公约》亦有此规定。[11]在《航空法》中规定了航空承运人对延误造成损失的过错推定责任制度。[12]可以认为,法律对承运人的责任予以了有条件的限制,航空公司可很容易地提出“但书”(由承运人承担举证责任)予以免责抗辩,从而使原告的损害得不到补偿与救济,使原告承担了较多的商事风险。而我国《合同法》第107 条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”应该说,我国《合同法》对违约主要采取的是无过错责任原则,即无论违约方主观上有无过错,只要其违反合同义务的行为给对方当事人造成了损害,就应依法承担违约责任。显而易见,《航空法》的过错推定责任原则较《合同法》的无过错责任原则更倾向于保护航空运输这个高风险行业。
一般地,承运人对延误造成的损失赔偿包括:(1)旅客在等候另一航班过程中所支付的特殊费用;(2)旅客误乘下一经停地点航班的损失;(3)旅客购买另一航空公司机票而额外支出的票款。这里所讲的损失不包括间接损失及精神损害。[13]
那么,这种对承运人特别保护的立法是否是正当与合理的呢?虽然《航空法》的过错推定责任原则受到了广泛的批评,所以“经过近五年的艰苦工作,国际民航组织终于在综合《华沙公约》等11个有关国际航空运输文件的基础上,推出了新的《统一国际航空运输某些规则的公约》(即《蒙特利尔公约》)。该公约将严格责任制度导入国际航空运输法律体系,对国际航空旅客运输实行“双梯度责任制”,即对10万美元特别提款权的额度内的索赔,承运人承担严格责任,而对10万特别提款权以上的索赔,则适用过错推定责任制。”[14]但是,笔者仍认为适当地对航空承运人的责任限制具有正当性和合理性,理由如下:
(1)航空运输是风险行业,由于人类征服利用自然能力的有限性以及空运中存在许许多多不可知和难以预、料难以避免、克服的不确定因素,使得风险不可避免。类似于起飞延误事件可以说是经常性的事件,如果要求一律适用严格的违约则任,将严重影响航空运输行业的发展,使航空业成为高风险、高成本(违约成本)、低利润的行业。
(2)航空客运合同的订立具有特殊性。一般合同的订立要经过要约与承诺,在当事人之间进行谈判、磋商,而航空客运合同属于格式合同且乘客不能对合同进行修改和附加条件,承运人也无权选择乘客,即承运人无法了解单个乘客的具体情况,要求承运人承担对他人信赖利益损失赔偿是明显不公平的。
(3)现实生活中,在空运这个有许多不确定风险的行业要探究和分辨承运人对飞机延误是否有过错确实比较困难,其行为是否有过失很难判断,往往较多的情形是谁都没有过错,是飞行这个特种行业目前或将来不可克服的行业固有风险。如果要求承运人独自承担所有的风险是不公平、不现实、不利于航空业及整个社会的。所以,在行空公司对乘客适当补偿后,应免除其更多的其他责任,实行“补偿无过错”原则和“分摊风险”原则及“责任限制”原则。
(4)正是由于现实生活中飞机延误属于较常见的现象,所以法律有理由要求人们不要太信赖客运合同都能毫无例外地顺利履行而提出让相关人审慎行事以期避免额外的风险。对本案被告而言,他完全可以审慎行事,在与黄山旅行社在分包合同中附加合同有条件生效的条款或者免责条款以避免自己的损失。
以上,笔者初步阐述了信赖利益保护制度及其例外。由于信赖利益保护理论之提出较晚,且未能形成比较一致的理论体系,人们对它的认识还不够深刻全面,又尚未纳入立法的视野,故目前在司法中要主张保护缺乏法律依据。上述的理论探讨仅为作者的一家之言,必有不足与谬误之处,权当抛砖引玉,旨在提出问题与大家共同讨论,期望引起学术界与司法、立法者的共同关注。
(二) 程序问题的法律思考——法院能否更换当事人[15](被告)?
合同所涉第三人信赖利益的问题,我国合同法并未加以规定无疑是一个亟待弥补和完善的法律空白。我国属成文法国家,法律保护的是被法典类型化的权利,但是立法者也是人,具有与普通人一样的弱点,即知识、智慧、理性的有限性。所谓的“法网恢恢,疏而不漏”只是乌托邦,不切实际的“彻头彻尾的虚无缥缈的理想,实际上……以变成最无意义、最危险的幻想。”[16] 所以,原告面临败诉是不可避免的。但是,原告的利益是不是在现有的法律制度框架内没有办法维护了呢?答案当然是否定的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零七条:“受托人处理委托事务时,因不可归责于自己的事由受到损失的,可以向委托人要求赔偿损失。”我认为,原告可以起诉游客,要求游客赔偿其处理委托事务时因不可归责于自己的事由(航班延误)而受到的损失,以适当地分摊部分的损失。
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能源部关于贯彻《1989年企业工资工作和离退休人员待遇问题安排的实施意见》中若干问题的规定

能源部


能源部关于贯彻《1989年企业工资工作和离退休人员待遇问题安排的实施意见》中若干问题的规定
1990年3月24日,能源部

现就贯彻《一九八九年企业工资工作和离退休人员待遇问题安排的实施意见》中的若干具体问题作如下规定,请与《实施意见》一并按照执行。
一、关于增资指标的人员计算范围
企业1989年9月末在册的正式职工(包括固定职工、合同制工人、计划内长期临时工)均列入这次增资指标的计算范围。
“计划内长期临时工”系指1971年底以前参加工作的计划内临时工。
正式职工的范围不包括1989年9月末尚未转正的学徒工、熟练工和未定级的见习人员。
执行事业单位结构工资制的职工不得计入增资指标的范围。
二、职工增加标准工资的基础,必须经过清理核实。职工的标准工资包括1985年企业工资制度改革时,按规定套改后的标准工资,以及工资改革以来按照国家有关调资、奖励的政策规定和部的有关规定,在国家和部规定的增资指标范围内的升级。
实行工效挂钩的企业,按能源人〔1989〕343号文件及能源基〔1989〕1016号文件规定,1989年利用新增效益工资给职工的固定升级,可作为此次增加标准工资的基础。
企业内部工资标准(包括改变工资等级序号)、浮动工资以及未报部批准自行将职工浮动工资转为固定的工资,一律不得作为增加标准工资的基础。
三、按(85)水电劳字第83号文件和(86)水电劳字第20号文件颁布的行政、专业技术人员职务工资等级表及运行人员岗位工资标准表,现标准工资已达到或超过所任职务(岗位)最高工资等级的各类人员,这次升级可按工资标准继续上延增加一级标准工资。
工资已达到企业一级(六类区、270元)的网、省局领导干部,不再增加标准工资。
四、1987年以来多次升级的人员,这次可以不安排升级,具体规定由企业根据实际情况制定。
五、1989年9月任命行政、专业技术职务的人员如何增加工资,各直属企业可根据企业增资的执行时间,自行研究处理。
六、企业要在核定的增资指标范围内,安排好职工的增资工作,经过考核,不增加工资或少增加工资的人员所节余的增资指标,可以重点用于解决个别工作年限较长、工资偏低的技术业务骨干升级,原则上可再增加半级工资,在节余指标的使用方面要特别注意处理好工人和干部的关系。
七、现标准工资仍为原定级工资的各类毕业生以及现工资低于新定初级专业技术职务起点工资的初级专业技术人员,均应先升级或先将浮动工资转一级为标准工资,仍低于新标准的再按新标准执行。
八、技校毕业生的定级工资,原则上执行劳动部劳培字〔1989〕20号文件的规定。所在省(自治区、直辖市)有新规定的,可以参照执行。职业高中毕业生见习期待遇以及学徒工的生活费标准,可执行所在省(自治区、直辖市)的有关规定。
九、由于大中专毕业生临时工资和定级工资提高,初级专业技术职务的起点工资标准现相应作以下调整:助理工程师及相当专业技术职务的起点工资改按企业工资标准十二级副执行;技术员及相当专业技术职务的起点工资改按十四级正执行。
调整初级专业技术职务起点工资标准自1989年10月1日起执行。
十、国务院国发〔1989〕83号文件提高离休人员离休费待遇的有关规定,同样适用于符合劳人险(1983)3号《关于建国前参加工作的老工人退休待遇的通知》中相应范围的人员。
十一、退休人员中,现退休费低于国发〔1989〕83号文件第十一项规定的最低保证数的,可以先执行第十一项规定,再按第十项规定办理。所在省(自治区、直辖市)对提高退职费待遇有具体规定的,可以参照执行。
十二、企业所属的事业单位,现在执行结构工资制度的,这次职工调整工资应按所在省(自治区、直辖市)贯彻国务院国发〔1989〕82号文件的规定办理。
十三、贯彻国务院国发〔1989〕83号文件的工作,要求在今年上半年内结束,工作告一段落后,请将增资指标使用情况简要总结报部备案,按照部关于工效挂钩企业的政策规定,今年企业在规定的升级指标内调整职工基本工资的工作,应与贯彻国务院83号文件的工作分开进行,1988年、1989年已经按照工效挂钩的有关政策规定给职工调整过基本工资的单位,当时调整工资超过部规定的固定升级指标(每年升级面至多30%)的,今年的增资指标必须作相应扣减。请有关单位严格执行。


长春市房地产抵押管理办法

吉林省长春市人民政府


长春市房地产抵押管理办法
 

(1993年9月21日 长春市人民政府令第17号)




  第一条 为贯彻《长春市住房制度改革方案》,促进房屋商品化,规范房地产抵押行为,根据国家有关法律、法规的规定,结合我市实际情况,制定本办法。


  第二条 凡在我市城区的房屋及国有土地使用权(以下简称房地产)抵押的,均适用本办法。
  本办法所称房地产抵押,是指债务人或第三人(以下简称抵押人)向债权人(以下简称抵押权人)以一定数量的房地产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。


  第三条 市房地产管理局是我市房地产抵押的行政主管部门,负责全市房地产抵押的统一管理工作,市房地产市场管理处负责房地产抵押管理的日常工作。
  国有资产、物价、人民银行等有关部门应密切配合市房地产管理部门作好房地产抵押的管理工作。


  第四条 房地产抵押,应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
  依法设定的房地产抵押,受法律保护。


  第五条 房地产抵押管理遵循保证抵押行为合法,保护当事人的合法权益,强化统一管理的原则。


  第六条 下列房地产可以设定抵押:
  (一)以出让或有偿使用方式取得的国有土地使用权。
  (二)自有的房屋。
  (三)购买的优惠价房。


  第七条 下列房地产不得设定抵押:
  (一)划拨土地使用权未办理有偿使用手续的。
  (二)权属有争议的房地产。
  (三)文物古建筑和教育、医疗等公共、福利性质的房地产。
  (四)被依法查封、扣押或施以司法保全措施的房地产。
  (五)已书面承诺不作抵押的房地产。
  (六)其他依法不得抵押的房地产。


  第八条 以房屋设定抵押的,应连同该房屋座落的土地使用权同时抵押。
  以土地使用权设定抵押的,应连同地上房屋及其他附着物同时抵押。


  第九条 以按份共有的房地产设定抵押的,抵押人应书面通知其他共有人,并以抵押人所有的份额为限;以共同共有的房地产设定抵押的,抵押人应事先征得其他共有人书面同意,共同共有人为抵押人。


  第十条 以已出租的房地产设定抵押的,抵押人应将租赁情况如实告知抵押权人,并书面通知承租人,抵押合同签订后,原租赁合同继续有效。


  第十一条 国有企业以房地产设定抵押的,须经其上级主管部门、财政部门、国有资产管理部门批准,股份制企业的房地产设定抵押的,须经企业董事会讨论决定。


  第十二条 用于抵押的房地产必须到人民保险公司办理保险手续,抵押权人为受益人。


  第十三条 房地产抵押必须订立书面合同,抵押合同须载明下列事项:
  (一)抵押当事人名称(姓名)、国籍、地址(住所)。
  (二)抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式、归还本息方式。
  (三)抵押物的名称、面积、估价、座落、产权归属和使用年限。
  (四)抵押物权证保管。 
  (五)抵押物的占管人、占管方式、占管责任以及意外毁损、灭失的风险责任。
  (六)抵押物投保的险种、险别及受益人。
  (七)违约责任及解决争议的方式。
  (八)其他约定事项。
  (九)合同签定的时间、地点。


  第十四条 抵押房地产估价,须由市房地产评估事务所进行。


  第十五条 房地产抵押合同签订后,当事人应在十五日内向市房地产市场管理处申请抵押登记,登记须交验下列证件:
  (一)《房地产抵押登记申请表》。
  (二)《房地产抵押合同》正本。
  (三)当事人身份证明或法人资格证明及法人代表资格证明。
  (四)《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权保持证》等权属证书。
  (五)其它证明文件。


  第十六条 市房地产市场管理处在收到抵押登记申请后,应于七日内办理审批手续,申请人持市房地产市场管理处准予抵押的批件和抵押合同到房产产权管理部门和土地管理部门办理房屋他项权证和土地使用权他项权利登记。


  第十七条 抵押合同自批准抵押登记之日起生效,未经审批登记的房地产抵押行为无效。


  第十八条 抵押合同经双方当事人达成书面协议可以变更或解除,合同的变更、解除或终止,当事人应在十五日内向原审批登记机关办理合同重新审批登记手续。


  第十九条 抵押合同有效期内,抵押人未征得抵押权人书面同意,不得对抵押房地产进行权属处置。


  第二十条 因国家建设需要拆除设有抵押权的房屋或征用其座落的土地的,抵押双方应就抵押物实际价值进行协商,对拆除房屋实行产权调换的,由抵押双方重新签订抵押合同,对拆除房屋实行作价补偿的,抵押人清偿债务后方可享受补偿,或者由抵押双方重新设定抵押权。


  第二十一条 有下列情况之一的,抵押权人可以向市房地产市场管理处、房产产权管理处和土地管理部门申请处分抵押房地产,审批和办理他项权利注销登记手续:
  (一)抵押人未依约履行债务的。
  (二)抵押人死亡(宣告死亡)或失踪而无人代其履行债务的。
  (三)抵押人的继承人、受遗赠人或代管人拒不履行债务的。
  (四)抵押人被宣告解散或破产的。


  第二十二条 市房地产市场管理处应在接到处分抵押房地产申请后十五日内作出准予处分或不准处分的决定,当事人不服的,可在接到决定书之日起十五日内向房地产管理局申请复议,房产产权管理部门和土地管理部门应当自接到抵押房地产权处分批件和抵押权人申请之日起七日内办理他项权利注销登记手续。
  抵押房地产的处分由市房地产市场管理处负责组织,并委托典当、拍卖企业进行拍卖。
  房地产拍卖办法由市人民政府另行制定。


  第二十三条 有下列情形之一的,可终止抵押合同:
  (一)因抵押物所有权争议提起拆讼的。
  (二)抵押权人请求终止的。
  (三)抵押人偿还贷款本息或债务后申请终止的。
  (四)有其他应当终止情况。


  第二十四条 处分抵押物所获价款,依下列顺序和原则分配:
  (一)扣除抵押物应缴的税费。
  (二)支付拍卖费用和处理抵押物的其他费用。
  (三)偿还抵押人所欠贷款本息及违约金。
  (四)剩余金额交还抵押人。
  同一房地产设定数个抵押权人的,按照抵押登记的先后顺序清偿,价款不足偿还贷款本息或债务的,抵押权人有权另行追索。


  第二十五条 市人民政府以前有关规定与本办法相抵触的,依照本办法规定执行。


  第二十六条 本办法由市人民政府法制办公室负责解释。


  第二十七条 本办法由市房地产管理局负责组织实施。


  第二十八条 本办法自一九九三年七月一日起施行。