购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?/曾建莉

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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?

作者:江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]:曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书,协议书约定,房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某,房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工,且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后,曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份,该栋房屋竣工后,曾某搬入居住。2004年3月底放后,当曾某多次催促房产公司办房产证时,房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知,该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼,要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效,并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 :到原告曾某起诉时,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]:本案在审理过程中,对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题,合议庭存在以下分歧意见:
第一种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书,且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵,可以进一步完善,曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款,但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。


[分析]:笔者赞同第二种意见。理由如下: (一)依据我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。(二)我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,可以认定商品房买卖合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2).....。综上,本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据,应予支持。


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江苏省村民委员会选举办法

江苏省人大常委会


江苏省村民委员会选举办法
江苏省人民代表大会常务委员会


(江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议于2000年8月26日通过,自2000年9月1日起施行)

第一章 总则
第一条 为了规范村民委员会选举程序,保障村民依法行使民主选举权利,根据《中华人民共和国村民委员会组织法》,结合本省实际,制定本办法。
第二条 村民委员会选举工作应当坚持公平、公正、公开的原则。任何组织或者个人不得干扰选举工作,侵犯村民民主选举权利。
第三条 村民委员会由主任、副主任和委员共三至七人组成,由村民直接选举产生。成员的具体职数由村民代表会议决定。村民委员会成员中,妇女应当有适当的名额。
村民委员会每届任期三年,届满应当及时进行换届选举。因特殊原因需要提前或者延期换届选举的,必须经县级以上人民政府批准。提前或者延期换届选举的时间,不得超过六个月。因区划调整需要重新组建村民委员会的,应当在六个月内进行选举。
第四条 村民委员会换届选举工作由省人民政府统一部署,市、县(市、区)、乡(镇)人民政府组织实施。日常工作由地方各级人民政府民政部门承担。
第五条 地方各级人民政府组织实施村民委员会选举工作所需经费,由各级财政列支。村的选举工作费用在村级经费中列支,乡(镇)人民政府对经济困难的村应当给予适当补助。

第二章 选举工作机构
第六条 村民委员会换届选举期间,市、县(市、区)、乡(镇)应当分别成立村民委员会换届选举工作指导小组,主要职责是:
(一)宣传有关法律、法规和政策;
(二)具体部署和指导村民委员会选举工作;
(三)培训选举工作骨干;
(四)受理本行政区域内关于村民委员会选举方面的来信来访;
(五)处理、上报选举工作中出现的重大问题;
(六)办理选举工作中的其他事项。
县级以上村民委员会换届选举工作指导小组下设办公室,办公室设在民政部门。
第七条 村成立村民选举委员会,由五至九人组成,经村民会议或者各村民小组推选产生。村民选举委员会推选一名成员为选举委员会主任,主持选举委员会工作。
村民选举委员会成员应当遵守法律、法规,办事公道,作风正派,有一定的组织能力。
村民选举委员会成员名单报乡(镇)村民委员会换届选举工作指导小组备案。
第八条 村民选举委员会成员被确定为村民委员会成员候选人的,不再参与村民选举委员会的工作,由村民会议或者各村民小组另行推选人员,补足缺额。
第九条 村民选举委员会主持村民委员会选举工作,履行下列职责:
(一)组织村民学习有关选举的法律、法规,做好选举的宣传发动工作;
(二)制定选举工作方案,确定选举工作人员;
(三)组织选民登记,审查选民资格,公布选民名单,发放选民证、委托投票证,接受村民有关选举问题的咨询;
(四)组织有选举权的村民提名候选人,确认候选人资格,公布候选人名单、选举日期、投票时间及地点、方法;
(五)向选民介绍候选人基本情况,组织候选人发表治村演说;
(六)主持召开选举大会,组织投票选举,确定选举是否有效,公布选举结果;
(七)总结选举工作,建立健全选举工作档案;
(八)办理选举工作中的其他事项。
村民选举委员会履行职责从组成之日起至新一届村民委员会召开第一次会议时止。

第三章 选民登记
第十条 年满十八周岁的村民,不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限,都有选举权和被选举权,但是依照法律被剥夺政治权利的人除外。
选民的年龄计算从出生日到选举日。选民出生日期以居民身份证为依据;暂无居民身份证的,以户籍登记为依据。
第十一条 有选举权和被选举权的村民应当在户籍所在地的村进行选民登记。
因为婚嫁、征地等原因户籍不在本村,但生产、生活在本村并履行村民义务的公民,提交户籍所在地选民资格证明后,经村民选举委员会讨论决定,可以进行选民登记,但不得在户籍所在地重复登记。
第十二条 选民名单应当在选举日的二十日前张榜公布。村民对公布的名单有异议的,可以在选举日的十日前向村民选举委员会提出,村民选举委员会应当在选举日的七日前作出解释或者予以纠正。
村民选举委员会应当在村民委员会成员候选人提名前向选民发放选民证。

第四章 候选人的产生
第十三条 村民委员会成员候选人应当是遵守宪法、法律、法规和国家的政策,办事公道,廉洁奉公,热心为村民服务,有一定的文化知识,能够带领群众共同致富的村民。
第十四条 村民委员会主任、副主任、委员候选人,经选民一人一票直接提名,由村民选举委员会确定下列方式之一进行:
(一)由村民选举委员会召开提名大会,组织本村过半数的选民按照村民委员会主任、副主任、委员职数,等额填写候选人提名表,当场公开监票、唱票、计票;
(二)以村民小组为单位召开提名会议,组织本组过半数的选民按照村民委员会主任、副主任、委员职数,等额填写候选人提名表,汇总后,由村民选举委员会主持并在过半数的村民代表监督下集中监票、唱票、计票。
村民委员会主任、副主任、委员候选人名额应当分别多于应选名额一人,候选人名单按照被提名得票多少确定,并于选举日的三日前张榜公布。

第五章 投票选举
第十五条 选举村民委员会主任、副主任、委员,由选民对候选人直接进行差额选举。
第十六条 选举村民委员会,由村民选举委员会召开大会集中进行投票选举。
选民较多或者居住分散的村,可以设置若干投票站。每个投票站监票人及工作人员不得少于三人。
第十七条 选举现场应当设领票处、秘密写票处、代写处。选民凭选民证和委托投票证到领票处领取选票。
选民因文盲、残疾等原因不能填写选票的,可以由他人按照该选民意愿代为填写选票。
第十八条 选民因外出、生病等原因不能亲自参加投票的,经村民选举委员会确认,可以填写委托投票证,委托其他选民投票。被委托选民接受的委托不得超过三人,不得违背委托人的意愿。村民委员会成员候选人及其配偶、直系亲属不得接受家庭成员以外选民的委托。
第十九条 选举大会投票前,应当核实参加选举的选民人数,本村选民过半数参加,选举始得进行。
村民选举委员会提名的监票人、唱票人、计票人,应当经过选举大会举手表决通过。村民委员会成员候选人及其配偶、直系亲属不得担任监票人、唱票人、计票人。
投票前,村民选举委员会应当宣布选举有关规定,提出选票填写的具体要求。
第二十条 村民委员会选举采取无记名投票方式。选民可以投赞成票,可以投反对票,可以另选其他选民,也可以弃权。
第二十一条 投票箱应当当众验箱,加贴封条。多余选票,予以销毁。投票结束后,所有投票箱应当于当日内集中到选举大会会场当众开封,核对票数,并当众唱票、计票,作出记录,由监票人签字。
第二十二条 每次选举所投票数等于或者少于投票人数并超过全体选民半数的,选举有效;投票数多于投票人数或者未超过全体选民半数的,选举无效,应当重新投票。
每一选票所选的人数等于或者少于应选名额的,为有效票;多于应选名额的、无法辨认的、不同职位填写同一姓名的或者未按照规定符号填写的选票,为无效票;有效票、无效票累计总数为选民投票数。
第二十三条 村民委员会主任、副主任、委员候选人及另选的其他选民必须获得选民所投票数的过半数的赞成票,始得当选。获得半数以上赞成票的人数,多于应选名额时,以得票多的当选;如果得票数相等不能确定当选人时,应当对得票数相等的候选人再次投票,以得票多的当选。

第二十四条 当选人数少于应选人数,但已达到三人的,组成新一届村民委员会,不足名额可以暂缺。主任暂缺的,由得票多的当选副主任主持工作;不设副主任的,由得票多的当选委员主持工作。对暂缺的主任应当在两个月内另行选举。
当选人数少于三人,不能组成村民委员会的,不足名额应当在两个月内另行选举。
另行选举时,候选人以得票多的当选,但是得票数不得少于选民所投票数的三分之一。
第二十五条 选举结果由村民选举委员会当场公布,并报乡(镇)村民委员会换届选举工作指导小组备案。
新一届村民委员会第一次会议应当在选举结果公布之日后的五日内召开。

第六章 罢免、辞职和补选
第二十六条 本村五分之一以上有选举权的村民联名,可以要求罢免村民委员会成员。罢免要求应当向村民委员会提出,并写明罢免理由。村民委员会应当在接到罢免要求之日起两个月内进行调查,并召开村民会议进行投票表决。
村民会议在讨论表决罢免要求时,被提出罢免的村民委员会成员有权出席会议和提出申辩意见。
罢免村民委员会成员,必须经有选举权的村民过半数通过。表决结果由村民委员会报乡(镇)人民政府和县(市、区)人民政府民政部门备案。
要求罢免村民委员会主任的,由副主任主持村民会议投票表决;不设副主任的,由委员推选一人主持村民会议投票表决。
第二十七条 村民委员会成员在任期内被依法追究刑事责任或者被劳动教养的,由村民会议或者村民代表会议讨论通过终止其村民委员会成员职务。
第二十八条 村民委员会成员要求辞去职务的,应当以书面形式向村民委员会提出,并经村民会议或者村民代表会议按照少数服从多数的原则讨论决定。
第二十九条 村民委员会成员因罢免、辞职、职务终止等原因造成主任出缺或者少于三人时,应当按照本办法规定在两个月内由村民委员会主持召开村民会议进行差额或者等额补选,获得选民所投票数的过半数的赞成票,始得当选。

第七章 法律责任
第三十条 违反本办法规定进行选举的,村民有权向乡(镇)人民代表大会和人民政府或者县级人民代表大会常务委员会和人民政府及其有关主管部门举报。有关机关应当负责调查,并依法处理。
第三十一条 有下列违法行为之一的,由上一级主管机关予以纠正,并视情节轻重对直接责任人给予批评教育或者行政、纪律处分:
(一)拖延村民委员会选举超过规定时限的;
(二)擅自调整、变更村民委员会候选人的;
(三)未经村民会议通过,罢免村民委员会成员的;
(四)指定、委派、撤换、调离村民委员会成员的。
第三十二条 有下列行为之一的,各级人民政府及其有关部门应当依法予以制止、纠正;违反治安管理规定的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)以违反国家法律、法规和政策的许诺竞争候选人、拉拢选民的;
(二)对控告、检举选举中的违法行为或者提出罢免要求的村民进行压制、报复的;
(三)用暴力、威胁、欺骗、贿赂、伪造选票、毁坏选票或者票箱等手段破坏选举工作或者妨碍选民依法行使选举权的;
(四)以其他不正当方式阻碍选举工作正常进行的。
以威胁、贿赂、伪造选票等不正当手段当选的,其当选无效。

第八章 附则
第三十三条 本办法自2000年9月1日起施行。1992年10月27日江苏省第七届人民代表大会常务委员会通过的《关于村民委员会选举工作的若干规定》同时废止。



2000年8月26日

全国人民代表大会常务委员会关于通过彭真副委员长兼任常务委员会代秘书长的决议

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于通过彭真副委员长兼任常务委员会代秘书长的决议

(1979年11月29日通过)

根据叶剑英委员长的提议,全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过彭真副委员长兼任第五届全国人民代表大会常务委员会代秘书长。